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L’article L145-51 du code de commerce permet, à toute personne ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, de céder son droit au bail en permettant au repreneur de bénéficier d’une déspécialisation, c’est-à-dire d’exercer une autre activité.
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Celui-ci doit le signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé.
Le propriétaire des murs dispose alors pendant un délai de deux mois, d’une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification.
A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.
La condition résidant dans la nature des activités envisagées par le repreneur. Celles-ci doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
Une personne physique titulaire d’un bail commercial notifie à son bailleur une cession-déspécialisation pour cause de retraite, au prix de 200 000 €, visant l’article L145-51 du code de commerce.
La bailleresse lui fait connaître son intention de racheter le fonds de commerce, mais, ayant exercé son droit de priorité, n’avait pas souhaité signer les actes définitifs. Aussi, une promesse de cession avait été conclue avec un tiers par les ayants droit de l’exploitant à la suite du décès de ce dernier.
En réponse le bailleur assigne le locataire en nullité de la notification à son encontre de l’acte en notification de cession-déspécialisation. Les ayants droit du locataire ont reconventionnellement demandé de déclarer parfaite la cession du droit au bail entre le propriétaire et eux-mêmes, aux conditions fixées par une promesse de vente qu’ils avaient signée avec des tiers entre-temps, moyennant un prix de 200 000 €, ainsi que la réparation de leurs préjudices.
La cour d’appel avait rejeté la demande des ayants droit en réalisation forcée de la vente entre eux-mêmes et la bailleresse. Les juges du second degré relevaient que les preneurs ne justifiaient pas de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans le compromis conclu avec le tiers, et retenaient que la bailleresse ne pouvait être condamnée à régulariser l’acte de cession dont les conditions prévues par les parties en mars 2009 ne sont pas remplies.
La cour d’appel rejette également l’action en nullité de la notification à l’encontre du propriétaire de la cession-déspécialisation.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article L145-51 du code de commerce en validant le rejet de l’action en nullité de la notification. La Cour de cassation répond qu’en statuant ainsi, par des motifs tirés de la réalisation des conditions suspensives de la promesse de cession conclue avec un tiers, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
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