L’article L. 145-16-2 du Code de commerce limitant à trois années la garantie solidaire est d’ordre public

En cas de cession du droit au bail, la question de la garantie solidaire entre cédant et cessionnaire, à l’égard du bailleur, se pose inévitablement. Alors qu’avant la loi Pinel, celle-ci pouvait courir sur toute la durée du bail, depuis la loi Pinel, elle est limitée à trois ans.

Pour autant, cette nouvelle disposition ne comptait pas au rang de celles d’ordre public – et auxquelles on ne peut déroger par des stipulations contraires – telles que visées à l’article L. 145-15 du Code de commerce. Toutefois, la Cour de cassation a déjà pu se prononcer sur la nature d’ordre public de certaines dispositions.

Elle a tranché la question de cet article L. 145-16-2 qui est d’ordre public.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 Avril 2019, 18-16-121

Avant toute chose, il convient de préciser que le bail dont il s’agit est conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur de la limitation à trois ans de la garantie solidaire.

Une société locataire de différents sites industriels a fait apport partiel de différentes branches de son activité exercée sur ces sites à diverses sociétés.

La propriétaire desdits sites a assigné le mandataire liquidateur de la société locataire et à l’origine des apports, ainsi que les sociétés bénéficiaires de ces apports en paiement des loyers et charges dus et la dernière en garantie solidaire.

La société locataire et ayant fait ces apports disait que la garantie solidaire ne jouait que pour trois ans et non pour toute la durée du bail.

La cour d’appel refuse de faire application de cet article pour l’apport considéré et donc de limiter à trois ans la garantie.

Un pourvoi en cassation est formé.

La question qui se posait était celle de savoir si l’article L. 145-16-2 qui limite à trois ans la garantie solidaire s’appliquait alors même que le bail avait été conclu antérieurement à la loi Pinel.

La Cour de cassation répond donc à deux questions fondamentales :

  1. L’article L. 145-16-2 du Code de commerce, revêt un caractère d’ordre public. Ce qui signifie que les parties ne peuvent plus l’écarter par des stipulations contraires. C’est le premier point crucial de cet arrêt.
  2. Pour autant, il ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate. Ce qui signifie qu’il n’est pas applicable aux contrats conclus antérieurement au régime de la loi Pinel

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