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L’expropriation pour cause d’utilité publique peut avoir des conséquences majeures pour les propriétaires comme pour les locataires de locaux commerciaux, artisanaux ou industriels. Face à la complexité juridique de cette procédure, il est essentiel d’être accompagné par des professionnels expérimentés.
NS avocats vous assiste et vous défend sur vos besoins en négociation, relecture et accompagnement au long de la conclusion d’un bail commercial
Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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L’expropriation pour cause d’utilité publique relève d’une procédure exceptionnelle permettant à l’État de contraindre un propriétaire à céder son bien immobilier, moyennant une juste indemnisation. Elle peut affecter tant les propriétaires de murs commerciaux que les locataires, titulaires d’un bail commercial et/ou d’un fonds de commerce. En cela, cette procédure soulève des enjeux juridiques complexes nécessitant un accompagnement spécialisé.
Notre cabinet d’avocats, spécialisé en droit des baux commerciaux, représente et accompagne bailleurs et preneurs confrontés à une procédure d’expropriation. Que vous soyez concerné par une expropriation des murs commerciaux ou de votre droit au bail ou fonds de commerce, nous vous proposons notre expertise pour défendre vos intérêts et optimiser votre indemnisation.
L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, à valeur constitutionnelle, établit que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment ». Ce principe fondamental est repris par l’article 545 du Code civil qui prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».
L’expropriation constitue donc une dérogation exceptionnelle au droit de propriété, justifiée uniquement par l’intérêt général et encadrée par des garanties procédurales strictes.
La déclaration d’utilité publique représente l’acte fondateur de toute procédure d’expropriation. Elle intervient après une enquête publique et doit obligatoirement précéder tout prononcé d’expropriation (article L. 121-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).
Si diverses entités peuvent être à l’initiative d’un projet d’expropriation (collectivités locales, établissements publics), la décision formelle d’exproprier relève exclusivement de la compétence de l’État, représenté par le préfet ou le Premier ministre.
Le juge administratif, lorsqu’il est amené à contrôler l’utilité publique d’un projet, applique la « théorie du bilan » développée par le Conseil d’État dans son arrêt « Ville nouvelle Est » en date du 28 mai 1971.
Cette approche consiste à mettre en balance :
Cette analyse coût-avantages permet de vérifier que l’opération présente un bilan globalement positif justifiant l’atteinte qui serait faite au droit de propriété.
Constitution du dossier par l’expropriant :
L’expropriant (État, collectivité territoriale, établissement public) doit constituer un dossier présentant :
Pour les opérations impliquant des travaux, le dossier comprend généralement, conformément aux articles R. 112-4 et R. 112-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique les documents suivants :
L’enquête préalable
Cette enquête, dirigée par un commissaire-enquêteur ou une commission d’enquête, vise à recueillir l’avis du public sur le projet.
Elle suit des procédures différentes selon que l’opération est susceptible ou non d’affecter l’environnement et se fait par information du public (affichage, publications), recueil des observations des personnes concernées et, in fine, par l’émission d’un avis par le commissaire-enquêteur.
La déclaration d’utilité publique
Si l’avis provenant de l’enquête est favorable et que l’expropriant maintient son projet, l’autorité compétente déclare l’utilité publique de l’opération.
Cette déclaration précisera alors les acquisitions immobilières nécessaires et le délai dans lequel l’expropriation devra être réalisée.
L’arrêté de cessibilité
La phase administrative se conclut par l’édiction d’un arrêté de cessibilité qui, après une enquête parcellaire, identifie avec précision les biens à exproprier et leurs propriétaires.
Le transfert de propriété
Le juge de l’expropriation, magistrat judiciaire spécialisé, prononce le transfert de propriété par ordonnance après avoir vérifié la régularité de la procédure administrative. Cette ordonnance éteint, à sa date, tous les droits réels ou personnels existant sur les locaux expropriés.
La fixation des indemnités
À défaut d’accord amiable, le juge de l’expropriation fixe les indemnités revenant aux personnes expropriées.
La procédure se déroule comme suit :
La procédure s’achève par le versement des indemnités, qui concrétise la prise de possession du bien par l’expropriant.
Le droit de délaissement permet au propriétaire d’un bien concerné par une déclaration d’utilité publique de contraindre l’expropriant à acquérir son bien, sans attendre la mise en œuvre effective de l’expropriation.
L’article L. 241-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que lorsqu’un délai d’un an s’est écoulé depuis la publication de la déclaration d’utilité publique, les propriétaires peuvent mettre en demeure l’expropriant d’acquérir leur bien dans un délai de deux ans.
Ce mécanisme présente plusieurs avantages :
Pour un bailleur commercial, le droit de délaissement peut constituer une stratégie intéressante, particulièrement lorsque :
La mise en demeure doit être adressée à l’expropriant, qui dispose alors de deux ans pour acquérir le bien (délai pouvant être prorogé d’un an).
Le droit de délaissement exercé par le bailleur a des conséquences importantes pour le locataire commercial :
L’article L. 421-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que si les immeubles expropriés n’ont pas reçu la destination prévue dans la déclaration d’utilité publique dans un délai de cinq ans, ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires peuvent en demander la rétrocession.
Ce droit peut être exercé pendant trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, sauf si une nouvelle DUP intervient entretemps.
La rétrocession présente des particularités en matière de baux commerciaux :
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