Bail commercial : négociation, clauses, renouvellement, cession, litiges

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bailleurs et locataires

Négociation et rédaction de votre bail commercial

Le bail commercial n’est pas un contrat de courte durée (étant précisé qu’un bail précaire, communément appelé bail dérogatoire, peut être conclu pour une durée de trois ans au plus) mais s’étend sur une durée minimale de neuf années. De ce fait, la conclusion d’un bail commercial implique une appréciation globale et une anticipation des risques éventuels portant sur plusieurs points importants. D’une part, sur les clauses à proprement parler qui ont un impact tout au long de sa durée mais également pour ses renouvellements successifs mais également en cas de cession du droit au bail ou de fonds de commerce. Un bail commercial se renouvelant aux conditions du bail précédent, ce qui n’a pas été négocié en amont sera difficilement négociable au cours du bail ou lors de son renouvellement.

negociation bail commercial
Une bonne négociation et rédaction de vote bail commercial sont nécessaires à l’exercice serein de vote activité

D’autre part, la conclusion d’un bail commercial requiert un certain nombre de vérifications préalables, comme la destination des locaux au sens de l’urbanisme, l’accord éventuel de la copropriété le cas échéant, l’assurance que les travaux du preneur seront réalisables. Ces prérequis sont essentiels pour que le preneur puisse exercer son activité sereinement et de façon pérenne dès son entrée en jouissance. Les clauses relatives au montant du loyer, à son indexation, à son renouvellement, à la cession ou à la sous-location, et, comme cela peut arriver, au versement d’un pas-de-porte doivent être scrupuleusement négociées et rédigées pour éviter à l’une ou l’autre des déconvenues d’ordre économique ou fiscal.

En savoir plus sur la négociation et la rédaction d’un bail commercial

Relecture et modifications des clauses de votre bail commercial

Vous êtes à la recherche d’un local à usage commercial ou êtes propriétaire de locaux commerciaux et vous recevez un projet de bail commercial qui régira vos relations pour les prochaines années. Les clauses juridiques d’un contrat de bail ont des incidences économiques importantes et, de ce fait, il est nécessaire de s’assurer que le contrat vous protège suffisamment. De même, les litiges principaux en matière de baux commerciaux portent sur les charges, les travaux et sur la fixation du loyer renouvelé. En conséquence, il est primordial que le bail que vous allez signer soit le plus clair possible afin de ne créer aucune ambiguïté en cas de contestation. Le contrat de bail commercial constitue un actif de votre société, et des clauses qu’il contient dépend sa valeur. C’est la raison pour laquelle un audit de votre contrat vous permettra de connaître la teneur de chaque clause et les enjeux y afférents. Nous accompagnons nos clients, à la suite d’un audit, jusqu’au jour de la signature du bail pour nous assurer que le bail signé sera conforme à l’activité commerciale qu’ils envisagent et qu’ils signent leur bail en ayant reçu toutes les informations et documents précontractuels dont ils ont besoin.

Renouvellement de votre bail commercial

Au terme du bail, c’est-à-dire à son expiration contractuelle, celui-ci ne prend pas fin stricto sensu, mais entre dans une phase de tacite prolongation (appelée à tort tacite reconduction). Le renouvellement du bail, pour intervenir, est soumis à un formalisme précis visé par le code de commerce. Le renouvellement du bail commercial est une étape cruciale en ce qu’il va formaliser la relation commerciale des parties pour les neuf prochaines années ou plus (en fonction de la durée du bail).

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Respecter les préavis et délais légaux, modifier le loyer, négocier le bail commercial : un avocat spécialiste vous permettra des démarches efficaces et pérennes

L’intervention d’un avocat spécialisé permettra, en premier lieu, de faire délivrer le congé ou la demande de renouvellement dans les formes, préavis et délais légaux.

De plus, dans le cas où l’une des parties souhaiterait augmenter ou diminuer le loyer, elle aura besoin d’un avocat lors de la négociation, qui déterminera avec elle la meilleure stratégie pour parvenir à un accord satisfaisant amiable ou judiciaire devant le juge des loyers commerciaux. Enfin, au vu des dernières dispositions légales et réglementaires applicables et de la jurisprudence continuelle foisonnante, les baux renouvelés doivent tenir compte de chaque évolution afin de garantir aux parties une légalité et une pérennité sans faille pour les neuf prochaines années.
Si le sujet vous intéresse, nous vous proposons une série d’arrêts commentés de la cour de cassation et de la cour d’appel sur le thème des renouvellements de baux commerciaux.

Indemnité d’éviction

En fin de bail commercial, le locataire bénéficie du droit au renouvellement. Pour autant, ce droit doit être conjugué avec le droit de propriété du bailleur. Ce dernier peut, en effet, refuser le renouvellement du bail à son locataire, à charge alors, pour lui, de verser une indemnité d’éviction.

Celle-ci, visée à l’article L. 145-14 du Code de commerce comprend, entre autres, la valeur marchande du fonds de commerce du preneur. La valeur marchande du fonds est fixée en fonction des usages de la profession. Ce montant sera augmenté, le cas échéant, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. La seule façon pour le bailleur de ne pas verser une telle indemnité est de justifier de motifs graves et légitimes visé à l’article L. 145-17 du Code de commerce. Étant précisé que le preneur sera en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au parfait et complet paiement de cette indemnité.

Litige entre bailleur et locataire : travaux, loyers et charges

Des désaccords surviennent tout au long de la vie locative, notamment sur le montant ou la nature des charges à régler, sur l’imputabilité de certains travaux, ou sur l’indexation ou la révision des loyers commerciaux. Ces désaccords constituent la majeure partie des litiges intervenant entre le bailleur et son locataire.
Le cabinet vous assiste que vous soyez bailleur ou locataire. Votre objectif, en tant que preneur, est d’exploiter votre fonds de commerce sereinement et, en tant que bailleur, de percevoir le paiement des loyers, le tout sans retard. Nous nous efforçons donc de trouver des solutions amiables et équilibrées, moins coûteuses en temps consacré et financièrement, afin d’éviter tout contentieux. Ce n’est seulement qu’en cas d’impossibilité, que nous mettons tous les moyens en œuvre afin de défendre efficacement vos droits devant les juridictions compétentes.

Fin du bail commercial : résiliation, congé avec ou sans offre d’indemnité d’éviction

Le bail commercial peut prendre fin de plusieurs façons : la délivrance d’un congé par le preneur ou le bailleur à l’une des échéances triennales (dans certains cas strictement énumérés) ; en fin de contrat, le bailleur peut également délivrer un congé de refus de renouvellement avec ou sans offre d’indemnité d’éviction ou de dénégation du droit au statut des baux commerciaux. Dans tous ces cas, nous assistons le bailleur ou le preneur dans la délivrance de l’un de ces actes, ou le preneur à leur réception afin de mettre immédiatement en place une stratégie.

La plus-value de l’avocat réside alors dans la contestation de l’acte, la fixation de l’indemnité face à l’expert, et à conseiller au mieux les parties au cours de la procédure et après celle-ci (notamment en matière de départ du preneur ou de repentir du bailleur). En dernier lieu, nous assistons preneurs et bailleurs en cas de résiliation du bail, que celle-ci soit de l’initiative du preneur (par une résiliation anticipée) ou de celle du bailleur (par le jeu de la clause résolutoire qui doit être précédé par la délivrance d’un commandement d’huissier bien rédigé ou par celui d’un juge en cas de résiliation judiciaire).

On vous explique en détail la résiliation de bail commercial.

Cession de votre droit au bail commercial

Le preneur qui n’est pas en mesure de procéder à une cession de fonds de commerce peut, en cas de destination contractuelle suffisamment large ou s’il a fait valoir ses droits à la retraite, céder son droit au bail.

Une telle cession est quasi-systématiquement interdite par le bail, et requiert de ce fait l’autorisation du bailleur. Nous assistons le preneur, souhaitant partir ou non à la retraite, ou le bailleur lors des cessions de droit au bail, tant lors de la négociation qu’au cours de la cession en tant que telle, face à la mairie pour purger son droit de préemption, aux banques pour obtenir la libération des fonds. Nous nous assurons que les formalités plus strictes d’une telle cession soient observées afin de permettre au preneur de céder de façon sécurisée, rapide et tranquille cet actif de sa société. Nous opérons les démarches auprès des services administratifs compétent et les formalités y afférentes. En outre, nous nous assurons que les opérations relatives au remboursement du dépôt de garantie du cédant et à l’état des lieux (par huissier ou non) entre lui et le cessionnaire soient bien réalisées pour assurer la transition entre l’ancien locataire et le nouveau.

Bail commercial et procédures collectives

Dans le cadre de son activité commerciale, le preneur peut se retrouver en difficulté financière et faire l’objet d’une procédure collective d’apurement du passif. Chacune de ces procédures, à savoir la sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire, fait l’objet de dispositions légales et réglementaires différentes. Lesquelles dispositions correspondent à l’importance de la procédure envisagée. Un locataire en difficulté mais qui n’est pas en état de cessation des paiements, peut demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. S’il est en cessation des paiements, s’ouvrent à lui le redressement judiciaire (à sa demande ou où celle d’un créancier) ou, si le redressement est manifestement impossible, la liquidation judiciaire.

Bail commercial et procédures collectives

Le bail commercial dispose d’un régime particulier en matière de procédures collectives, et notre cabinet d’avocats spécialisés en matière de baux commerciaux, vous accompagne tout au long de ces procédures afin de faire valoir vos droits, que ce soit pour protéger l’actif que constitue votre bail (lorsque vous êtes locataire), ou pour obtenir le paiement de vos loyers et l’éviction, le cas échéant, du preneur (lorsque vous êtes bailleur). Nous vous assistons avant le jugement d’ouverture, jusqu’à la fin de la procédure en intervenant auprès des différents acteurs que peuvent constituer les mandataires, administrateurs, créanciers, organismes sociaux et fiscaux. Notre expertise pointue en matière de bail commercial et de procédures collectives nous permet de vous apporter une aide spécifique et adaptée dans le cadre de ces procédures particulières et difficiles.

Bail commercial et Airbnb

Vous disposez d’un local commercial et souhaitez le donner à bail pour une activité de meublé de tourisme ou pour l’exploiter vous-même à cette fin ?

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Local commercial transformé en Airbnb à Paris

Le cabinet NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS dispose d’une expertise forte en la matière pour
avoir accompagné et continuer d’accompagner de nombreux locataires et bailleurs dans cette activité depuis de nombreuses années.
Notre cabinet vous accompagne tout au long du
processus et valide auprès de vous toutes les démarches préalables pour transformer votre local commercial en Airbnb, tant vis-à-vis de la commune dont dépend le bien loué, que de la copropriété ou votre bailleur, le cas échéant. L’activité AIRBNB faisant l’objet d’une réglementation évoluant rapidement, et de plus en plus rigoureuse, l’assistance d’un cabinet d’avocats spécialisé vous permettra de faire face en toute sérénité à tous les points sensibles.

La fiscalité du bail commercial

Le bail commercial est un contrat qui confère à son titulaire la propriété commerciale, c’est-à-dire, au jour de l’échéance du bail, le droit de se maintenir dans les locaux, sauf à ce que lui soit versée une indemnité d’éviction. C’est notamment la « propriété commerciale » qui confère au bail commercial son régime fiscal si particulier. Cette propriété a une incidence sur le patrimoine du preneur, mais également sur celui du bailleur. De même, les loyers, charges, indemnités de toutes sortes (d’occupation, d’éviction, de déspécialisation, entre autres), répondent à des impositions qui diffèrent du fait de la raison de leur versement. Au-delà de la multitude de sommes imposables, l’imposition diffère également selon, bien entendu, le régime d’imposition des parties en présence, à savoir le bailleur et le preneur. Notre cabinet vous accompagne tout au long de vos opérations, qu’il s’agisse de la conclusion du bail, de la cession, de la résiliation, de sa tacite prolongation, ou de l’éviction du locataire pour vous éclairer sur les règles, les enjeux et les incidences fiscales applicables.

Bail dérogatoire, bail précaire ou encore bail de courte durée

Lorsqu’un propriétaire de locaux commerciaux et un locataire ne souhaitent pas encore s’engager sur une longue période avec les conséquences qui découlent de la conclusion d’un bail commercial (à savoir la propriété commerciale et donc une indemnité d’éviction), ils peuvent conclure un bail dérogatoire. Ce bail de courte durée, appelé à tort bail précaire, permet d’échapper au statut des baux commerciaux et conclure un bail ou plusieurs baux d’une durée maximale au total de trois ans, sur les mêmes locaux et avec le même preneur. Notre cabinet vous assiste afin de déterminer et rédiger les clauses de ce contrat spécifique. La rédaction d’un bail dérogatoire appelle un soin impérieux quant aux clauses qu’il contient, et notamment celles afférentes à la fin du bail. En fin de bail, en effet, le locataire doit quitter les lieux loués – et le bailleur faire le nécessaire pour cela – au risque, en cas de maintien dans les lieux loués, de voir le bail dérogatoire se transformer en bail commercial.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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FAQ sur les baux commerciaux

Un bail commercial dit aussi 3-6-9 est un contrat d’une durée minimum de neuf ans, passé entre le propriétaire d’un local commercial et un locataire souhaitant y exploiter un fonds de commerce. A son expiration le bailleur peut proposer le renouvellement ou donner congé au locataire en lui versant une indemnité d’éviction.

Le locataire peut mettre fin au bail commercial en donnant congé à l’expiration d’une période triennale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier. Le bailleur peut y mettre fin à l’expiration du bail par acte d’huissier, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction sauf motif grave et légitime.

Lors de la conclusion d’un bail commercial, le bailleur doit fournir le diagnostic technique d’amiante (DTA), le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions (ERP). Ces diagnostics doivent être annexés au contrat de bail commercial.

Le bailleur peut renouveler le bail par congé délivré par acte d’huissier six mois avant l’expiration du bail. Le locataire peut demander le renouvellement, à défaut de congé, dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ou au cours de sa prolongation, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier.

Le droit d’entrée ou pas-de-porte est versé par le locataire au bailleur à la conclusion du bail commercial, généralement au titre de l’indemnisation du bailleur pour la perte de valeur des murs du fait de la location. Le droit au bail est versé par le cessionnaire au cédant au titre de la cession du bail.

La cession de droit au bail est le transfert par le locataire à une autre personne, le cessionnaire, de son bail commercial, c’est-à-dire le droit d’exploiter les locaux. Elle diverge de la cession de fonds de commerce car le cessionnaire ne reprend pas la clientèle et exerce une autre activité (prévue au bail).