Bail commercial
Le régime fiscal du loyer et des charges du bail commercial

Les enjeux fiscaux du bail commercial portent également sur le loyer versé par le locataire et perçu par le bailleur. La conclusion d’un bail conduit au versement de loyers, lequel est déterminé initialement par le bail, et fera l’objet d’une régime fiscal particulier. A l’entrée dans les locaux, le bailleur peut demander au preneur de lui régler un droit d’entrée ou pas-de-porte. La fiscalité de ce droit d’entrée répond à des règles propres et fait également l’objet d’une analyse.

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 La définition du loyer d’un point de vue fiscal

Le loyer est vu comme le revenu des locaux ou immeubles constitué par la totalité des recettes que touche le bailleur, augmenté des dépenses qui lui incombent (et mises, bien souvent, à la charge du preneur), diminué des dépenses engagées par le bailleur au bénéfice du preneur.

Pour le bailleur, le loyer constitue une source de revenus provenant de l’exploitation de son patrimoine immobilier (personne physique ou SCI) ou d’un élément d’actif immobilisé (société commerciale).

Les loyers doivent être normaux, et sont analysés par l’Administration fiscale les cas de loyers insuffisants ou les cas d’abandons de loyers. De même, les versements assimilés à des suppléments de loyers sont imposables (il s’agit principalement des dépenses qui incombent au propriétaire et qui sont imputées au locataire et les indemnités versées par le preneur au bailleur).

 L’imposition directe du bailleur relevant de l’impôt sur le revenu

Les bailleurs d’un local commercial susceptibles d’être soumis à l’impôt sur le revenu sont (a) des personnes physiques propriétaires d’un local donné à bail ou (b) des personnes physiques associées d’une société soumise au régime fiscal des sociétés de personnes et propriétaires d’un local donné à bail (SNC, SCS, EURL, SC, SARL de famille).

 La catégorie des revenus fonciers

Les loyers relevant de la catégorie des revenus fonciers : revenus provenant de la location d’immeubles nus appartenant au patrimoine privé du bailleur ;

L’article 29 du Code général des impôts prévoit que le loyer perçu par le propriétaire des murs est imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Cela concerne uniquement les loyers effectivement touchés par le bailleur l’année de leur perception. Les charges sont également à inclure en ce qu’elles constituent un supplément de loyer.

 La catégorie des bénéfices industriels et commerciaux

Les loyers relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • la location d’immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise industrielle ou commerciale,
  • la location d’établissements commerciaux ou industriels meublés ou intégrant du matériel,
  • la location d’immeubles nus ayant pour but de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats de l’entreprise commerciale exploitée par le locataire,
  • la location de locaux meublés ou garnis consentie à l’exploitation d’un établissement hôtelier ou para-hôtelier.

L’article 38, 2° bis du Code général des impôts prévoit que tous les loyers échus sont imposables au titre d’un exercice, alors même qu’ils n’auraient pas été effectivement réglées au bailleur. Les loyers versés par terme d’avance seront étalés sur la période de jouissance des lieux qu’ils couvrent.

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 L’imposition directe du Bailleur relevant de l’impôt sur les sociétés

Il s’agit principalement des revenus procurés par la location d’immeubles donnés à bail commercial suivants :

  • Les immeubles inscrits à l’actif d’une société relevant du régime fiscal des sociétés de capitaux (SA, SARL, SAS, SCA, EURL dont l’associé unique est une société).
  • Les immeubles donnés à bail commercial et inscrits à l’actif d’une société relevant normalement du régime des sociétés de personnes mais qui a opté pour son assujettissement à l’IS (SNC, SCS, SC, EURL dont l’associé unique est une personne physique).
  • Les immeubles donnés à bail commercial et appartenant à une société civile qui exerce une activité commerciale

En principe, les bénéfices qui sont imposables au titre de l’IS sont de façon identique aux bénéfices industriels ou commerciaux soumis à l’impôt sur le revenu selon le régime réel. Il pourra également être fait application des dispositions applicables en matière d’amortissement de l’immeuble loué et qui fera l’objet d’une analyse plus détaillée.

 L’imposition directe du locataire

Concernant le preneur à bail, qui exploite lui-même son fonds de commerce, dans les lieux loués, et exerce donc une activité industrielle ou commerciale, celui-ci est imposé au titre des revenus de cette activité, soit à l’IS, soit à l’IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Dans les deux cas, en principe, les loyers quittancés et réglés par lui sont déductibles des revenus de l’activité sous certaines conditions.

Le loyer réglé doit être normal et correspondre à la valeur locative réelle du bien loué. Si le loyer est excessif, l’Administration fiscale peut refuser au preneur la déduction de la partie des loyers rendant l’ensemble excessif.

Le paiement de ces loyers, qui permet ainsi au locataire de bénéficier d’un local qui lui permettra de remplir son objet social, sera dès lors déductible des résultats imposables puisque la location est faite dans l’intérêt de la société. C’est cette notion qui sera retenue par l’Administration fiscale pour permettre la déductibilité.

Celle-ci interviendra au cours de l’exercice durant lequel ils ont été exigible, nonobstant leur date de paiement. L’Administration fiscale admettant cependant la déductibilité des loyers payables par terme d’avance à leur date d’échéance.

Le cas du dépôt de garantie est également visé dans une analyse séparée.

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