La fiscalité applicable au bail commercial

Dans le cadre d’un bail commercial, les relations économiques contractuelles entre le bailleur et le preneur emportent des conséquences en matière de fiscalité. Les choix opérés par chacune des parties tout au long du bail a une incidence fiscale qu’il convient de mesurer mais surtout d’anticiper.

Notre cabinet vous accompagne sur l’ensemble des problématiques fiscales de votre bail commercial, qu’il s’agisse des impositions directes, de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et des droits d’enregistrement.

I. Les sommes versées à la signature du bail commercial

A. La fiscalité du droit d’entrée ou du pas-de-porte

L’une des premières sommes versées par le locataire entrant, et donc perçus par le bailleur, est le droit d’entrée aussi appelé pas-de-porte. Ce pas de porte, répond à un régime fiscal bien à lui qui dépendra de la qualification que vont lui donner les parties : supplément de loyer versé en avance par le locataire ou somme venant compenser une minoration du patrimoine du bailleur (la conclusion du bail commercial, lequel confère la propriété commerciale, déprécie en effet la valeur vénale des murs car elle donne droit, au profit du preneur, à une indemnité d’éviction) ? Il s’agit de questions, qui outre leurs enjeux juridiques, ont des conséquences pratiques fiscalement qu’il convient de lever en amont.

B. La fiscalité du dépôt de garantie

L’une des autres sommes versées au bailleur dès la signature du bail, est le dépôt de garantie. Il est établi que le dépôt de garantie n’est pas une somme visant à rémunérer le bailleur au titre de la location des lieux. Elle n’est là qu’en tant qu’elle garantit au bailleur l’exécution des charges et conditions du bail par le preneur. Or, il peut arriver, en cours, mais surtout en fin, de bail, que celui-ci ait à être conservé par le bailleur. Ce dépôt de garantie définitivement acquis perd alors son usage premier et devient dès lors imposable pour le bailleur. Le preneur quant à lui, perdant à ce moment-là, un actif, puisque son dépôt de garantie ne lui sera pas restitué.

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II. Les sommes versées au cours du bail commercial

A. La fiscalité des loyers et des charges du bail

De même, lors de la conclusion du bail mais surtout en cours de bail, et jusqu’à la fin de celui-ci, le preneur verse très souvent un premier terme de loyer. Le loyer et les charges concentre une bonne partie des enjeux fiscaux naissant de la conclusion d’un bail commercial. L’Administration fiscale voit le loyer comme une source de revenus des locaux ou immeubles constituée par les recettes perçues par le propriétaire, en sus des charges lui incombant et qu’il impute au preneur. En fonction du régime d’imposition des parties, les conséquences fiscales diffèrent. Dans tous les cas, les parties doivent savoir que le loyer initial doit être normal, puisque des loyers insuffisants ou abandonnés peuvent tomber sous le giron de l’Administration. Aussi, les versements assimilables à des compléments de loyers sont imposables.

B. La fiscalité de l’indemnité de déspécialisation

Au cours du bail, également, il peut arriver que le preneur souhaite changer d’activité. On parle alors de déspécialisation. Elle peut être soit partielle (elle vise alors l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires à celle initialement stipulée), soit totale ou plénière (elle vise alors à transformer complètement le fonds avec une activité différente). Cette demande intervient à la requête du preneur ou alors du cessionnaire qui voudrait acquérir le droit au bail et changer d’activité. Cette déspécialisation donne droit, pour le bailleur à une indemnité dite indemnité de déspécialisation. Celle-ci fait l’objet, aussi, d’un régime fiscal qui dépend de la cause de son versement.

Elle peut intervenir soit à la demande du preneur, le locataire actuel des lieux loués, soit à la demande du cessionnaire, en cas de cession de bail commercial. La fiscalité dépendra, une fois de plus de la cause du versement de cette indemnité de déspécialisation.

III. Les sommes versées en fin de bail commercial

A. La fiscalité de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation concerne deux cas : la fin du bail commercial par l’effet d’un congé, qui conduira au départ du locataire à réception d’une indemnité d’éviction ; mais également le maintien du locataire dans les locaux, sans droit ni titre, alors que le bail est résilié. Dans les deux cas, l’indemnité d’occupation due répond à un régime fiscal particulier . Comme nous le précisions, pour l’Administration fiscale, la cause du versement d’un montant est essentielle pour définir son régime d’imposition. Notre cabinet vous assiste en cas de questions ou de difficultés survenant sur la question fiscale de l’indemnité d’occupation tant lors de la fixation d’une indemnité d’éviction que de la résiliation du bail commercial.

B. La fiscalité de l’indemnité d’éviction

En fin de bail commercial, le propriétaire des lieux qui refuse le renouvellement doit délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction (certaines exceptions légales existent cependant). Cette indemnité d’éviction est soumise à une imposition. Elle est imposable pour le preneur en ce qu’il perçoit une somme d’argent et elle répond également à un régime particulier pour le bailleur qui se dessaisit d’une certaine somme. Son imposition porte sur trois questions : l’imposition directe des parties concernées, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et les droits d’enregistrement au droit fixe. Notre cabinet vous accompagne lors du versement ou de la réception d’une telle indemnité pour vous offrir les réponses en matière fiscale.

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