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Bail commercial : responsabilité du bailleur en matière d’incendie

Un incendie se déclare dans une salle de spectacle dépendant de l’immeuble, propriété d’une société bailleresse, et se propage aux locaux pris à bail et exploités dans le même immeuble par des sociétés locataires. L’immeuble comprend trois locataires.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 12 Juillet 2018, n° 17-20.696

Le 6 avril 2011, la bailleresse a notifié la résiliation de plein droit du bail à chacune des sociétés locataires. Le 1er septembre 2014, deux des trois sociétés locataires assignent la bailleresse et ses assureurs, en indemnisation des troubles de jouissance subis. Ils fondent leur demande sur l’article 1719 du code civil afférent à l’obligation de du bailleur d’assurer une jouissance paisible au locataire.

La cour d’appel saisie rejette la demande des deux locataires et ces derniers forment un pourvoi en cassation. La cour d’appel, pour rejeter les demandes des demandeurs, retient que la cause de l’incendie est indéterminée de sorte que le bailleur est exonéré de tout dédommagement.

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et casse l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 1722 du code civil.

Cet article dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Dans l’un et l’autre cas, c’est-à-dire dans deux cas qui sont des cas fortuits, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

La Cour de cassation constate que la cour d’appel avait retenu que l’incendie s’était déclaré dans les locaux d’un colocataire et que la cause de cet incendie n’était pas déterminée. Dans ce cas, considère-t-elle, par application des articles 1719 et 1722 du code civil, un tel incendie ne caractérise pas un cas fortuit.

La Cour de cassation justifie son application de l’article 1722 car le cas fortuit suppose que soit démontré un élément extérieur. L’incendie s’était déclaré dans le local de l’un des locataires et un colocataire n’est pas un tiers au sens de l’article 1725 du code civil. Le cas fortuit ne saurait donc être retenu. Le bailleur est donc responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie.

Enfin, quant à l’application de l’article 1719, elle découle de la responsabilité du bailleur et de son impossibilité d’invoquer un cas fortuit. En conséquence, « le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie ». Il manque ainsi à son obligation de garantir une jouissance paisible à ses locataires.

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