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Le régime fiscal de l'indemnité de déspécialisation

Les enjeux fiscaux du bail commercial touchent toutes les sommes versées et perçues en cours de bail. Cela concerne également l’indemnité de déspécialisation. également sur le loyer versé par le locataire et perçu par le bailleur. La déspécialisation est visée aux articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce et les dispositions qui la régissent sont d’ordre public, par renvoi de l’article L. 145-15 du Code de commerce.

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Pour rappel, la déspécialisation tend à la demande du locataire de modifier l’activité contractuellement prévue. Elle peut être partielle, c’est-à-dire qu’elle vise à adjoindre à l’activité initiale des activités connexes ou complémentaires. Elle peut être plénière, c’est-à-dire en transformant le fonds avec une activité différente.

Elle peut intervenir soit à la demande du preneur, le locataire actuel des lieux loués, soit à la demande du cessionnaire, en cas de cession de bail commercial. La fiscalité dépendra, une fois de plus de la cause du versement de cette indemnité de déspécialisation.

 Les impôts directs

L’Administration fiscale ne traite pas de façon unitaire le régime d’imposition de l’indemnité de déspécialisation et il convient de l’analyser au cas d’espèce.

 L’imposition du bailleur

Imposition relevant des revenus fonciers :

Cette indemnité est comprise dans les revenus fonciers imposables du bailleur si elle vient compenser une perte de recettes ou une augmentation des charges du bailleur.

C’est le cas, par exemple, du fait qu’en déspécialisant le fonds, celui-ci prenne de la valeur et que cette prise de valeur augmente d’autant le montant de l’indemnité d’éviction à verser par le bailleur en fin de bail. Ou encore du fait qu’il doive indemniser d’autres locataires pour troubles de jouissance du fait de cette activité, etc.

Dans les autres cas, elle sera vu comme un gain foncier n’ayant pas besoin d’être pris en compte pour déterminer le revenu foncier.

Imposition du bailleur relevant des bénéfices industriels et commerciaux ou de l’impôt sur les sociétés :

L’Administration fiscale considère que l’indemnité de déspécialisation est à prendre en compte pour la détermination du bénéfice imposable du bailleur puisqu’elle lui garantit un manque à gagner ou est destinée à faire face à un supplément de charges.

 L’imposition du locataire

Dans le cas du locataire, le Conseil d’Etat retient que cette indemnité versée par le preneur doit être vue comme un supplément de loyer déductible des résultats imposables si le loyer du bail est inférieur à la valeur locative.

A contrario, si le loyer versé semble comparable à ce qui se pratique pour un bien similaire, l’indemnité sera vue comme faisant partie du prix d’acquisition d’éléments incorporels du fonds de commerce du preneur, et non comme une charge de loyer déductible.

 La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La règle fixée par l’Administration fiscale est qu’une indemnité, pour être soumise à la TVA, doit correspondre à une prestation de services rendue à celui qui la verse. Ainsi, une telle indemnité versée afin de réparer un préjudice n’a pas à l’être.

Aussi, dans le cas où le bailleur serait redevable de la TVA :

Les sommes qui lui sont dues sont incluses à l’assiette imposable à la taxe lors de leur versement, puisqu’elles présent le caractère de compléments de loyer (dans la mesure où le loyer est versé en échange d’une contrepartie et qu’il est soumis à la TVA). Elle a un lien direct avec l’activité de louage du bailleur.

En revanche, les indemnités perçues en contrepartie de la dépréciation d’un élément de patrimoine ne sont pas taxables. Elles échappent dès lors à la soumission à la TVA.

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