Court résumé
La vente sur place prévue par un bail n’autorise pas nécessairement une activité organisée de restauration. Si le preneur maintient une activité non comprise dans la destination contractuelle plus d’un mois après un commandement régulier, la clause résolutoire peut produire ses effets et l’indemnité d’éviction n’est plus due.
Les faits
Un bail commercial autorisait la fabrication sans système d’extraction ainsi que la vente sur place et à emporter de pâtisseries, de produits d’épicerie fine et d’accessoires. Après une cession du droit au bail, le local était exploité par une nouvelle société.
Un constat a relevé la présence de tables, de chaises, d’une banquette, de couverts et d’une offre de type brunch. La bailleresse a délivré une sommation visant la clause résolutoire et demandant la cessation de l’activité de salon de thé ou de restauration. Un nouveau constat a montré que l’aménagement persistait plus d’un mois après la sommation.
Procédure antérieure
La bailleresse a demandé que la clause résolutoire soit constatée.
La locataire soutenait que la vente sur place autorisait la consommation sur place et que l’activité restait conforme au bail.
Elle demandait également la suspension des effets de la clause et le paiement d’une indemnité d’éviction après le refus de renouvellement.
Solution de la juridiction
La cour d’appel de Paris retient que l’activité exercée dépassait la simple consommation accessoire liée à la vente. L’organisation des lieux, les tables dressées, la carte brunch et l’offre de plats caractérisaient une véritable activité de restauration, qui n’était pas autorisée.
L’infraction ayant persisté au-delà du délai d’un mois suivant la sommation, la clause résolutoire était acquise au 22 juillet 2019. La cour refuse de suspendre rétroactivement ses effets, la cessation de l’activité n’ayant été opérée que plus d’un an plus tard.
Le bail étant résilié avant la demande de renouvellement, la locataire ne pouvait plus prétendre à une indemnité d’éviction.
Portée
La destination contractuelle doit être appréciée concrètement. Une clause autorisant la vente sur place peut permettre une consommation accessoire, mais elle ne couvre pas nécessairement une prestation complète de restauration. L’aménagement, le mobilier et l’offre proposée sont des indices permettant de caractériser l’activité réellement exercée.
Le preneur qui souhaite faire évoluer son activité doit obtenir l’accord du bailleur ou utiliser la procédure de déspécialisation lorsqu’elle est applicable. À défaut, il s’expose à une mise en demeure, puis à la résiliation du bail si le manquement persiste.
L’acquisition de la clause résolutoire fait disparaître le droit au renouvellement lorsque celui-ci n’a pas encore été valablement exercé. Le locataire perd alors également le bénéfice de l’indemnité d’éviction attachée au refus de renouvellement d’un bail encore en cours.
Le preneur doit vérifier la destination contractuelle avant toute modification de son concept commercial. La différence entre une vente accompagnée d’une consommation accessoire et une activité de restauration peut dépendre de l’aménagement, du service proposé, de la carte et de la place occupée par la consommation sur place dans le modèle économique.
Le bailleur doit décrire précisément le manquement dans le commandement et laisser s’écouler le délai légal. Une régularisation tardive ne neutralise pas une clause résolutoire déjà acquise. Le locataire doit donc réagir dès la réception de la mise en demeure, en cessant l’activité litigieuse ou en sollicitant rapidement l’accord nécessaire.
La perte de l’indemnité d’éviction constitue une conséquence particulièrement lourde. Elle justifie que la destination, les activités autorisées et les procédures de déspécialisation soient définies avec précision dès la conclusion ou le renouvellement du bail.
Décision commentée
CA Paris, pôle 5, chambre 3, 16 avril 2026, n° 24/01065.
Disposition(s) citée(s) :
Article L. 145-14 du Code de commerce
Article L. 145-17 du Code de commerce
Article L. 145-41 du Code de commerce