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Clause d’échelle mobile d’un bail commercial et l’absence de distorsion

Une SCI bailleresse donne à bail à un locataire des locaux commerciaux à compter du 1er janvier 1994. Ce bail comprenait une clause d’échelle mobile indexant le loyer automatiquement et annuellement.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 13 Septembre 2018, n° 17-19.525

Après avoir refusé de renouveler le bail, la SCI a exercé son droit de repentir et offert à la société locataire le renouvellement du bail au 1er février 2006, puis l’assigne en fixation du montant du loyer révisé.

La société locataire demande que la clause d’indexation prévue au bail soit réputée non écrite. A l’appui de sa prétention, il estimait que la clause créait une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée écoulée entre deux indexations. Elle considérait que cette distorsion opérait mécaniquement un effet amplificateur lors des indexations suivantes pendant toute la durée du bail.

La cour d’appel avait accueilli la demande de la société locataire en retenant que compte tenu de la distorsion effective qu’entraîne à l’évidence, l’application de la clause d’indexation insérée au bail litigieux renouvelé à compter du 1er février 2006 entre, l’intervalle de variation indiciaire (12 mois) et la durée s’écoulant pour la première révision (11 mois) et compte tenu par ailleurs, de l’effet amplificateur qu’opère mécaniquement une telle distorsion à l’occasion des indexations suivantes pendant toute la durée du bail, la clause incriminée doit être déclarée réputée non écrite par application des dispositions légales précitées car contraire à l’ordre publie de direction institué par ces dernières.

Le bailleur avait interjeté appel de cette décision auprès de la Cour de cassation. Cette dernière casse l’arrêt d’appel. Elle retient en effet que la distorsion retenue ne résultait pas de la clause d’indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu le 1er février 2006 et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer fixée au 1er janvier 2006.

En tant que telle, la clause d’indexation était licite puisque la révision prévue était bien annuelle avec une variation de l’indice sur une période d’une année. La distorsion invoquée ne l’était qu’en raison du décalage entre la date d’effet du bail initial et la date de renouvellement du nouveau bail.

Il est alors conseillé, en cas de décalage éventuellement opéré par la différence entre les dates d’effet des baux initial et renouvelé, de recaler la clause d’indexation afin d’éviter toute discussion portant sur une distorsion créée par la clause.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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