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L’expropriation d’un local commercial impacte directement les droits du locataire titulaire d’un bail commercial ou d’un fonds de commerce. Cette procédure soulève des enjeux importants en matière de rupture de bail, d’indemnisation et de réinstallation, nécessitant une compréhension précise du cadre juridique applicable.
NS avocats vous assiste et vous défend sur vos besoins en négociation, relecture et accompagnement au long de la conclusion d’un bail commercial
Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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L’expropriation entraîne l’extinction automatique du bail commercial à la date du transfert de propriété, sans que le preneur puisse s’y opposer. Cette extinction est de plein droit et ne constitue pas une résiliation du bail au sens classique du terme.
Pour le locataire commercial, cette situation présente des particularités importantes :
Le locataire commercial exproprié a droit à une indemnisation complète de son préjudice direct, matériel et certain.
Cas où le déplacement du fonds est impossible :
Si l’exploitation ne peut être transportée dans un autre local, l’expropriation entraîne la disparition du fonds de commerce. Dans ce cas, le commerçant exproprié a droit à une indemnisation qui doit être fondée « sur la situation existant avant le commencement de l’opération d’aménagement », conformément à l’article L. 314-6 du Code de l’urbanisme.
Elle correspond à la valeur des éléments du fonds de commerce perdus du fait de l’expropriation, notamment :
Il doit être rappelé que dans l’hypothèse où le fonds aurait disparu avant la date de la déclaration d’utilité publique, la perte de revenus liée à cette disparition ne saurait trouver sa cause dans la mesure d’expropriation. Dès lors, cela n’ouvrirait pas droit à indemnisation à ce titre.
Cas où le déplacement du fonds et possible :
L’autre cas est celui où le déplacement du fonds est possible sans perte de celui-ci. Dans pareille hypothèse, il est ouvert à l’expropriant de s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction en offrant au locataire :
La notion d’équivalence du local offert doit être comprise tant sur le plan matériel que juridique.
Les tribunaux et cours interprètent rigoureusement cette exigence d’équivalence. Par exemple, une décision de cour d’appel a été invalidée pour avoir jugé qu’une offre de bail respectait les critères légaux d’équivalence, sans examiner les contestations du locataire concernant :
Lorsqu’un espace équivalent est suggéré, le preneur peut également réclamer :
De plus, le commerçant exproprié est en droit de solliciter réparation pour la perturbation commerciale engendrée par l’expropriation, quand cette perturbation occasionne un dommage distinct de celui déjà indemnisé par le versement de la valeur intégrale du fonds et par l’indemnité de remploi.
La perte d’exploitation pendant la période de transfert
L’indemnisation accordée doit couvrir la totalité du préjudice, mais uniquement celui qui est directement causé par l’expropriation. Les conséquences indirectes, telles que la dépréciation d’autres biens appartenant au commerçant du fait des travaux effectués sur les terrains expropriés, ne sont pas prises en compte dans le calcul de cette indemnité.
Les tribunaux et cours appliquent strictement le principe selon lequel l’évaluation du fonds de commerce doit se faire à la date du jugement de première instance. Pour déterminer le chiffre d’affaires servant de base au calcul, le juge est tenu de considérer les données antérieures à la décision de première instance, même si ces informations n’étaient pas disponibles lors de cette première audience.
Lorsque l’expropriation ne concerne qu’une partie des locaux commerciaux, deux situations peuvent se présenter :
Le propriétaire d’un immeuble commercial concerné par une procédure d’expropriation se voit privé de son droit de propriété. Il bénéficie toutefois d’une indemnité qui doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Cette indemnité comprend :
Il est important de noter que l’ordonnance d’expropriation, si elle éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce. En conséquence, le titulaire du fonds peut céder celui-ci même après la parution de l’ordonnance d’expropriation.
Dans ce cas, la cession du fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l’acte, cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant par l’expropriant.
La jurisprudence a connu des évolutions concernant les situations où un fonds de commerce est exploité en vertu d’autorisations précaires.
Traditionnellement, lorsqu’un fonds de commerce était exploité sous simple autorisation de voirie sur un terrain faisant l’objet d’une expropriation, les tribunaux jugeaient que le propriétaire ne pouvait prétendre à une indemnisation du fonds, au motif que la disparition de ce fonds ne se rattachait pas directement à l’expropriation.
La jurisprudence a progressivement assoupli cette position. La Cour de cassation a reconnu à ce titre le droit à indemnisation d’un restaurateur qui avait perdu l’usage d’une terrasse à la suite d’une expropriation, bien que cette terrasse n’ait été exploitée que sous une autorisation précaire et gratuite.
L’élément déterminant retenu par la Cour de cassation fut que l’autorisation était toujours valide au moment de l’expropriation, établissant ainsi un lien de causalité direct entre la procédure d’expropriation et le préjudice subi par l’exploitant, justifiant dès lors une indemnisation.
Cette évolution jurisprudentielle témoigne d’une meilleure prise en compte des préjudices économiques réels subis par les commerçants, même lorsque leur droit d’occupation est juridiquement précaire.
Face à la complexité des procédures d’expropriation et à leurs enjeux financiers importants, il est essentiel de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux.
Notre cabinet d’avocats vous propose un accompagnement sur mesure à chaque étape de la procédure :
L’expropriation pour cause d’utilité publique constitue une procédure exceptionnelle qui a des conséquences importantes sur la vie de l’entreprise, son fonds de commerce et, d’une façon générale sur les locaux et immeubles dans lesquels sont exploités des activités professionnelles, de bureau, commerciales, artisanales et industrielles.
Qu’il s’agisse de la disparition d’un immeuble, d’un local, d’un fonds de commerce ou de son transfert dans un autre local, les enjeux financiers sont considérables tant pour les bailleurs que pour les preneurs.
La législation et la jurisprudence ont mis en place un ensemble de garanties visant à assurer une juste indemnisation des préjudices subis. Toutefois, la mise en œuvre de ces garanties nécessite une connaissance approfondie du droit de l’expropriation et du droit des baux commerciaux.
Notre cabinet d’avocats met son expertise à votre service pour vous accompagner dans la défense de vos intérêts face aux procédures d’expropriation. N’hésitez pas à nous contacter pour une analyse personnalisée de votre situation.
Face à un projet d’expropriation, n’hésitez pas à nous consulter dès les premières étapes de la procédure. Une intervention précoce permet souvent de mieux préparer votre dossier et d’augmenter significativement vos chances d’obtenir une indemnisation à la hauteur de votre préjudice réel.
Cet article a une valeur informative générale et ne constitue pas une consultation juridique personnalisée. Pour toute question spécifique concernant votre situation, nous vous invitons à prendre contact avec notre cabinet pour un rendez-vous de consultation.
Pour toute demande d’information, contactez notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier.