NS Avocats Expropriation et utilité publique des baux commerciaux.

Présentation de la Déclaration d’Utilité Publique

Introduction

L’expropriation est une procédure exceptionnelle qui permet à une autorité, l’autorité publique, d’acquérir des biens immobiliers pour réaliser des projets d’intérêt général. Cette dérogation au droit commun de la propriété repose entièrement sur la notion d’utilité publique, véritable clé de voûte du dispositif.

Le cadre juridique de l’expropriation s’ancre dans plusieurs textes fondamentaux. L’article 545 du Code civil stipule qu’une cession forcée de propriété n’est possible que « pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Ce principe est également consacré par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ainsi que par l’article 1^er du protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.

Pour qu’une opération soit reconnue d’utilité publique, elle doit satisfaire à une triple exigence : présenter un intérêt général avéré, ne pas pouvoir être réalisée avec des biens déjà détenus par l’expropriant, et offrir un bilan coûts-avantages favorable. Ce dernier point implique que les atteintes à la propriété privée et les inconvénients sociaux ou économiques ne doivent pas être excessifs au regard de l’intérêt du projet.

La procédure débute par une enquête publique destinée à informer les citoyens et recueillir leurs observations sur des projets comme la construction d’infrastructures ou la rénovation urbaine. Un commissaire enquêteur conduit cette phase cruciale avant de formuler son avis. Le préfet ou, selon l’importance du projet, le ministre compétent ou le Conseil d’État, prononce ensuite la déclaration d’utilité publique par arrêté ou décret.

Cette déclaration doit intervenir dans l’année suivant la clôture de l’enquête et précise le délai d’expropriation, généralement limité à cinq ans. La DUP n’entraîne pas de transfert automatique de propriété mais ouvre un droit de délaissement pour les propriétaires concernés. Elle doit s’articuler avec les documents d’urbanisme existants ou prévoir leur mise en compatibilité.

L’utilité publique constitue ainsi le fondement légitime permettant de déroger au caractère sacré de la propriété privée, tout en garantissant un équilibre entre les nécessités collectives et les droits individuels. Cette procédure, particulièrement sollicitée en période de rareté foncière, demeure strictement encadrée pour préserver les droits fondamentaux des propriétaires face à la puissance publique.

Questions fréquemment posées au sujet de la Déclaration d’Utilité Publique

C’est quoi la DUP ?

La déclaration d’utilité publique (DUP) est un acte administratif reconnaissant le caractère d’intérêt général d’un projet nécessitant des expropriations. Cette DUP est prononcée après une enquête publique et l’établissement d’un bilan « coûts-avantages favorable ».

Elle autorise l’administration, autorité expropriante, ensuite, à acquérir des biens immobiliers, à l’amiable en cas d’accord entre les parties expropriante et expropriée, ou bien, à défaut, par la voie d’une expropriation judiciaire qui se tient devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire.

Qu’est-ce qu’un acte déclaratif d’utilité publique ?

L’acte déclaratif d’utilité publique (ou DUP) est une décision administrative formelle reconnaissant qu’un projet d’aménagement sert l’intérêt général que poursuit l’expropriation pour utilité publique.

Il s’agit de la condition préalable et obligatoire à toute expropriation d’une personne physique ou privée. Cet acte résulte d’une enquête publique et il autorise l’autorité publique expropriante à acquérir des propriétés privées, après évaluation des avantages du projet face à ses inconvénients, notamment financiers et sociaux.

Quelle est la définition d’un bien d’utilité publique ?

En matière d’expropriation, un bien d’utilité publique désigne un bien immobilier dont l’acquisition forcée par l’État est justifiée par un intérêt général supérieur aux intérêts privés. Cette qualification légale permet à la puissance publique de procéder à l’expropriation moyennant une juste indemnisation du propriétaire, après déclaration d’utilité publique et enquête préalable.

Quelle est la différence entre utilité publique et intérêt général ?

L’utilité publique est une qualification juridique formelle, déclarée par acte administratif, permettant spécifiquement l’expropriation. L’intérêt général, notion plus large, est le fondement conceptuel qui justifie cette utilité publique. Toute expropriation requiert une utilité publique, mais celle-ci doit elle-même être motivée par un intérêt général suffisant et proportionné.

Quelle est la durée de validité d’une DUP ?

La Déclaration d’Utilité Publique doit intervenir dans un délai maximum d’un an après la clôture de l’enquête publique, ou 18 mois si elle requiert un décret en Conseil d’État.

Sa durée de validité est généralement fixée à 5 ans, mais peut atteindre 10 ans pour certains projets liés à des documents d’urbanisme.

Une prorogation unique est possible pour une durée égale ou inférieure à la durée initiale, sans nouvelle enquête publique, sauf modification substantielle du projet initial.

Qui décide de l’utilité publique ?

L’utilité publique est déclarée par différentes autorités selon l’ampleur du projet. Il peut s’agir du préfet, pour les projets locaux ou départementaux, du ministre compétent, pour les projets d’envergure nationale, du Premier ministre par décret en Conseil d’État, pour les projets complexes ou sensibles nécessitant un examen approfondi.

Quel est le délai de recours pour une Déclaration d’utilité publique (DUP) ?

Le recours pour excès de pouvoir contre une déclaration d’utilité publique (DUP) doit être exercé dans un délai de deux mois à compter de sa publication ou de son affichage.

Ce délai est impératif et s’impose à tous les requérants potentiels, qu’ils soient propriétaires expropriés ou tiers intéressés. Passé ce délai, la déclaration d’utilité publique devient définitive et ne peut plus être contestée directement devant le juge administratif.

Quels sont les effets d’une déclaration d’utilité publique ?

Si la déclaration d’utilité publique (DUP) n’entraîne pas le transfert de propriété, elle ouvre un droit de délaissement au bénéfice des expropriés qui peuvent quitter les locaux.

Le transfert de propriété, quant à lui, se fera soit par l’ordonnance d’expropriation, soit par la voie amiable, en cas d’accord des parties expropriante et expropriée.

Pourquoi faire une déclaration d’utilité publique ?

La déclaration d’utilité publique (DUP) constitue un préalable essentiel à toute procédure d’expropriation. Elle permet à l’administration de démontrer que l’intérêt général justifie l’atteinte portée au droit de propriété.

Cette formalité substantielle sécurise juridiquement l’opération en établissant son caractère d’utilité publique, tout en offrant des garanties procédurales aux propriétaires concernés face à cette prérogative exceptionnelle de puissance publique. Dans le cadre d’une procédure, celle-ci peut être attaquée par un avocat spécialisé en la matière.