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En cours de bail, peut survenir un litige tendant au réajustement du loyer, notamment parce que le bail a été sous-loué par le preneur à un sous-locataire. La règle étant que si le loyer du sous-bail excède celui du bail principal, le bailleur est en droit de réajuster celui-ci. La sous-location étant en effet une activité civile, le preneur ne peut pas la rendre commerciale.
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Cette demande en réajustement peut être l’objet de litiges. En tout état de cause, à la question de savoir à quelle procédure est soumise cette demande, la réponse est claire. Il s’agit de la procédure sur mémoires qui s’applique en matière de révision et de renouvellement du loyer du bail principal.
En l’espèce, le locataire d’un bail commercial demande son renouvellement. Les parties bailleur et locataire ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Ainsi, les bailleurs saisissent le juge des loyers commerciaux aux fins de faire fixer du loyer du bail renouvelé.
Ils invoquent, subsidiairement, devant la cour d’appel, l’existence d’une sous-location afin de réajuster le loyer du bail principal car le loyer du sous-bail est plus élevé que celui du bail principal.
La demande relative à la sous-location est rejetée par la cour d’appel. Les bailleurs forment un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation rappelle d’abord une règle bien établie, à savoir que lorsque le montant du loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail commercial principal, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.
A défaut d’accord, poursuit la Cour de cassation, celle-ci est déterminée selon les règles de compétence et de procédure en matière de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
Cela signifie que la procédure sur mémoires s’applique avec, d’abord, la délivrance d’un mémoire préalable et, une saisine du Tribunal judiciaire compétent au minimum un mois après celui-ci.
C’est ce que retient la Cour de cassation qui juge qu’à peine d’irrecevabilité, le Président du Tribunal judiciaire compétent ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
La cour d’appel avait relevé que, devant elle, subsidiairement à la demande en fixation, au montant de la valeur locative, du loyer du bail renouvelé, les bailleurs ont demandé que le loyer annuel soit fixé à une certaine somme en application des dispositions de l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce.
Mais qu’ils n’avaient pas délivré de mémoire préalable. De ce fait, la demande est irrecevable.
Ainsi, ma demande des bailleurs en réajustement du prix du loyer principal, qui n’a pas fait l’objet d’un mémoire préalable ni, après expiration du délai d’un mois, d’une assignation, n’a pas été valablement formée.
Il est fortement conseillé aux parties de faire appel à un avocat, non seulement pour la sous-location, laquelle, pour être régulière, doit non seulement être prévue par le bail commercial, ou postérieurement, mais le bailleur doit également avoir été invité à concourir à l’acte 15 jours avant la signature de l’acte.
En outre, l’appel à un avocat s’avère indispensable lorsqu’il est question de réajustement du loyer du bail principal, dès que le bailleur a connaissance de la fixation du sous-loyer à un montant supérieur à celui du loyer principal.
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