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Avant toute chose, il convient de se pencher sur les notions que recouvrent l’utilisation commerciale d’un local : la destination, l’usage, l’affectation.
La notion de destination au sens de l’urbanisme est une chose. La notion de
destination de l’immeuble en droit de la copropriété en est une autre.
En se référant à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le terme de « destination » est repris à plusieurs reprises. Toutefois, la loi ne le définit pas clairement.
L’article 8, I, de ladite loi dispose :
« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
Pour avoir une explication un peu plus précise de ce que cette notion recouvre, il faut se référer aux travaux parlementaires qui disent de la destination qu’elle est l’ensemble des conditions en vue lesquelles un copropriétaire a acquis sont lot,
compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, le caractère physique de la destination de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants.
Le premier enseignement à retirer de cette ébauche de définition, est que la destination telle qu’elle ressort du règlement de copropriété qu’elle vient préserver la vie en copropriété et le vivre-ensemble des copropriétaires.
L’article 9 le confirme :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Et chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Aussi, a l’instar de « la situation sociale », mais également du contexte dans lequel le règlement de copropriété a été élaboré, et de la raison pour laquelle l’immeuble a été bâti, la destination de l’immeuble en copropriété est une notion vivante qui évolue.
Dans la loi de 1965, on trouve parfois la notion d’affectation, laquelle semble entrer en concurrence avec la notion d’usage. Ces deux notions en matière de copropriété et d’urbanisme se recoupent. Jusqu’en 2005, les textes législatifs ou réglementaires privilégiaient le terme d’affectation pour qualifier l’occupation de locaux.
Depuis, la loi n° 2005-655 du 8 juin 2005, la notion d’usage lui a été préférée, en ce qu’elle est plus facilement distinguable de la destination au sens de l’urbanisme. Cette notion d’usage est donc celle qui est désormais reprise par le code de la construction et de l’habitation.
L’affectation est évoquée deux fois dans la loi de 1965, à son article 9 et 41-2. En substance, elle est vue comme l’usage qui doit être fait des différentes parties du bâtiment. Il s’agit de l’usage contractuellement défini par le règlement de copropriété des parties de l’immeuble.
A l’inverse de la notion d’affectation (que l’on rattachera à celle d’usage), l’usage fait l’objet de 22 occurrences dans la loi de 1965. L’usage renvoie donc à l’utilisation effective d’une partie d’un bâtiment.
La terminologie de la destination, de l’usage et de l’affectation définie, il convient d’entrer dans le cœur du sujet et savoir si le local peut être utilisé à des fins commerciales.
Toute personne désireuse de donner à bail commercial ou d’exploiter directement son local pour l’activité d’Airbnb doit s’assurer que le règlement de copropriété confère à son local une affectation commerciale.
Comme évoqué ci-avant, chaque copropriétaire dispose, use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot à la seule condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Par principe, s’il peut en disposer et en jouir librement, la liberté de changement de l’affectation semble s’imposer.
Toutefois, cette liberté est encadrée par la destination de l’immeuble (au sens du statut de la copropriété) et des droits des autres copropriétaires.
L’article 8 de la loi de 1965 rappelle que le règlement de copropriété est un règlement conventionnel qui détermine la destination des parties privatives et communes.
Pour savoir si votre local est originellement affecté à un usage commercial, il convient de mener une double lecture qui repose sur les éléments suivants.
Le règlement de copropriété détermine l’affectation.
L’exemple qui reviendra le plus souvent dans un règlement de copropriété est celui de « boutique ».
La jurisprudence retient à ce titre que le lot intitulé « boutique » désigne un local commercial sans restriction.
L’état descriptif de division quant à lui est dépourvu de valeur contractuelle et identifie les lots pour les besoins de la publicité foncière. Il donne une indication sur la nature des lots, la consistance des parties privatives et les tantièmes de copropriété.
L’absence de valeur contractuelle de l’état descriptif de division ne prive pas le juge de s’y référer dans le cas où le règlement de copropriété manquerait de clarté pour comprendre l’affectation de son lot.
La personne souhaitant utiliser à des fins commerciales son local doit se référer également à la configuration des lieux. Cette notion regroupe tant les caractéristiques des locaux, c’est-à-dire leur consistance matérielle (leur agencement, leur exiguïté, leur emplacement dans l’immeuble, leur isolation, etc.), que le lieu de situation de l’immeuble dont dépendent les locaux en question (immeubles environnants, quartier, PLU).
L’analyse de ces éléments permettra de déterminer si le local est ou non à usage commercial.
Si l’affectation originelle n’est pas commerciale, cette affectation devra être changée. Le copropriétaire peut-il le faire librement ?
Le changement de l’affectation est-il prévu par le règlement de copropriété ?
Certains règlements de copropriété interdisent les changements d’affectation. Reconnaissant initialement la validité de ces clauses, la jurisprudence a infléchi sa position et les répute désormais non-écrites.
Une clause stipulée au règlement de copropriété prévoyant le changement d’affectation est licite mais la liberté n’est pas totale (notamment si cette nouvelle activité est génératrice de troubles anormaux de voisinage).
Toutefois, la plupart des règlements de copropriété sont muets sur la question du changement d’affectation et il conviendra dans ce cas de soumettre le changement à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
L’utilisation que l’on souhaite faire de son local ne doit pas être contraire à la destination de l’immeuble. Dans le cas contraire, le changement doit faire l’objet d’une autorisation de la copropriété (Cass. Civ. 3è, 28 avril 1993, n° 91-14.007).
L’appréciation de la destination sera différente selon le type d’immeuble.
Dans tous les cas, la destination par étage devra être prise en compte et respectées ; il en va de même du « standing » de l’immeuble et des clauses éparses du règlement de copropriété.
Enfin, la nouvelle activité commerciale, Airbnb notamment, ne doit pas causer de troubles anormaux de voisinages. Elles ne doivent pas non plus porter atteinte aux clauses particulières du règlement de copropriété qui encadrent les activités commerciales (ex. : les nuisances olfactives, sonores, les bonnes mœurs).
A titre d’exemple, lorsque le règlement de copropriété n’interdit pas expressément un type de commerce ou d’activité, mais se contente de prohiber toute activité entraînant du bruit ou dégageant de mauvaises odeurs, la restauration n’est pas de fait exclue mais elle ne doit pas entraîner les troubles visés par le règlement de copropriété. On en tirera les mêmes enseignements pour une activité Airbnb.
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