Bail commercial
L’évolution des usages des baux commerciaux face à la crise sanitaire

Pour faire face à l’interdiction d’accueil du public dans le contexte de crise sanitaires, les restaurants ont généralisé la vente à emporter ou à livrer. Dans la précipitation, les restaurateurs n’ont pas nécessairement vérifié, si la destination contractuelle de leur bail leur permettait l’activité de vente à emporter ou à livrer.

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La question revêt pourtant une importance considérable : le non-respect de la destination contractuelle peut être assimilé à une extension d’activité non autorisée, constituant tant un motif de résiliation qu’une cause de déplafonnement du loyer.

Il a longtemps été considéré que la vente à emporter devait être systématiquement exclue de l’activité de restauration, car elle n’impliquait pas, notamment, les mêmes méthodes de travail. (Paris, 23 mai 2001, n° 99/16524).

Mais récemment, la cour d’appel de Paris a rendu une décision dans lequel elle se repositionne sur la question, dans un autre cadre que celui des confinements et de la crise liée au Covid-19.

En l’espèce, le bail avait une destination « d’alimentation générale et restaurant, typiquement exotique, c’est-à-dire typiquement asiatique ».

Du côté des bailleurs, était invoqué l’argument suivant : les preneurs avaient mis en place la restauration à emporter et la vente par Internet, avec livraison gratuite sur des arrondissements parisiens sans leur autorisation. Cela constituait pour eux une adjonction « d’une activité non incluse au bail, ni connexe, ni complémentaire, constitutive d’une modification notable de la destination contractuelle ».

La cour a donc dû se prononcer sur la question suivante : pour un restaurant, la vente à emporter et à livrer est-elle constitutive d’une modification de la destination ou doit-elle être considérée comme une activité incluse ?

L’activité est dite incluse, si elle se rattache naturellement à la destination contractuelle initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales.

Si l’activité est incluse, la destination du bail n’a pas à être modifiée, mais si elle ne l’est pas, il convient de faire une demande de déspécialisation partielle en application de l’article L. 145-47 du code de commerce.

Dans sa décision en date du 17 février 2021, la Cour d’appel de Paris a ainsi jugé que les activités de vente à emporter de plats confectionnés et cuisinés sur place et de vente de ces plats par Internet avec livraison, constituent une modalité particulière d’exploitation de l’activité de restauration et qui s’inscrit dans l’évolution des usages commerciaux.

C’est donc avec bon sens, que les juges ont retenu que la livraison et la vente à emporter pouvaient s’analyser comme étant des activités non pas connexes ou complémentaires, mais incluses dans la destination contractuelle de restaurant.

Dans ce contexte de crise sanitaire, une telle décision, bien qu’elle soit pour l’instant isolée, est très appréciée et semble prometteuse. Elle reflète le pragmatisme du code de commerce et les solutions de décisions précédentes, qui constataient qu’une activité économique doit adapter ses modalités d’exploitation à l’évolution des conditions économiques.

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