Bail commercial Bail commercial : loyers covid et force majeure

Cass. 3^ème civ., 15 juin 2023, n°21-10.119, FS-B, publié au bulletin

La question portait sur le locataire d’un bail commercial qui invoquait l’argument l’existence d’un cas de force majeure pour demander l’exonération du paiement des loyers pendant la période covid.

« Pour rappel, l’article 1218 du Code civil dispose que : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur la question, notamment aux termes d’un arrêt du 30 juin 2022 (Cass. 3^ème civ., 30 juin 2022, n°21-20.190), en retenant que la mesure administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Elle en conclut dès lors que pour échapper au paiement de ses loyers, le preneur n’est pas fondé à invoquer à son profit la force majeure résultant de cette mesure.

Dans cet arrêt de 2023, la solution n’a pas changé. Le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Cass. Com., 16 septembre 2014, n°13-20.306).

Dès lors, l’impossibilité pour le preneur à bail commercial d’exercer une activité du fait des mesures prises par le Gouvernement en vue d’endiguer la propagation du virus covid-19 ne peut l’exonérer du paiement des loyers.