NS Avocats Le congé délivré à tort par une résidence de tourisme pour l’échéance triennale est nul et de nul effet

Cour d’Appel de Bordeaux, 15 Octobre 2019 – 19-00.715

Une société propriétaire de deux appartements dans un immeuble les donne à bail pour l’exploitation d’une résidence de tourisme.

La société locataire donne congé à l’expiration de la deuxième période triennale. La société bailleresse l’a assigné devant le tribunal de grande instance compétent aux fins de voir prononcer la nullité des congés.

La cour d’appel qu’il n’y a plus de débat sur l’efficacité des congés litigieux dont la Cour de cassation a rappelé qu’ils étaient soumis à l’article L. 145-7-1 du Code de commerce qui exclut toute résiliation unilatérale en fin de période triennale pour l’exploitant d’une résidence de tourisme.

Les congés délivrés pour la deuxième échéance triennale sont donc dépourvus d’effet.

La question se posait de savoir si ce congé, dépourvu d’effet pour la seconde période triennale, pouvait en avoir pour la dernière échéance et mettre fin au bail.

La société locataire soutient que les conditions de validité des congés, délivrés à l’intimée par deux actes d’huissier signifiés le 26 décembre 2012 pour le 1er juillet 2013, soit plus de six mois avant l’échéance de la seconde période triennale, sont remplies au regard de l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Si le congé a été donné pour une date erronée, poursuit-elle, il n’est pas nul, mais ses effets doivent être reportés à la première date utile pour laquelle le congé pouvait être donné.

Ainsi, l’erreur commise sur la date à laquelle le congé doit produire effet n’affecte pas son efficacité, dès lors que le congé traduit la volonté non équivoque du preneur de mettre fin au bail commercial.

Or, en l’espèce, les congés délivrés démontrent que la société locataire était motivée par la volonté de mettre fin au bail avec la société bailleresse, le renouvellement n’ayant jamais été envisagé, ni proposé.

La société locataire, conclut dans ses écritures, qu’il convient de reconnaître la validité des congés délivrés le 26 décembre 2012 et fixer leurs effets à la date du 1er juillet 2016, date d’échéance du contrat, de sorte qu’elle n’est redevable des loyers que jusqu’à cette date.

A l’inverse, la société bailleresse s’oppose à cette argumentation. La date d’effet du congé, du 1er juillet 2013 correspondant à la « fin de la deuxième période triennale », qui ne constituait pas l’échéance d’un terme admis par la convention alors applicable, traduisait expressément l’intention de la société locataire de faire application d’un droit de résiliation triennale dont elle n’était pas titulaire.

Ainsi, soutient la bailleresse, il ne s’agit pas de la simple mention d’une date erronée, mais d’une mention irrégulière qui s’apparente à une absence d’indication de la date d’effet, laquelle est sanctionnée par la nullité du congé.

La cour d’appel approuve cette argumentation et juge qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui a déclaré les congés litigieux nuls et de nul effet.

Il en résulte qu’en l’absence de congés valablement délivrés pour la fin de la durée de neuf années entières et consécutives à compter de la date de prise de possession du bien par le bailleur, les baux ont été automatiquement reconduits le 1er juillet 2016.

La cour d’appel pose toutefois une limite.

Elle juge que c’est à tort que la société bailleresse soutient que les baux ont été reconduits pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 1er juillet 2025, en application de la clause « durée » desdits baux.

Il est en effet établi, et cela ressort d’une réponse ministérielle de mars 2014, que passé le délai initial incompressible de neuf ans, les parties sont soumises au statut de droit commun des baux commerciaux, de sorte que le preneur recouvre sa faculté de résiliation triennale dans les conditions et délais de l’article L.145-9 du Code de commerce.

En tout état de cause, la société locataire est redevable des loyers et charges dus depuis le troisième trimestre 2013 jusqu’au 30 avril 2019.