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Réparation du préjudice né de l’impossibilité d’exploiter une salle de restaurant

Une société est titulaire d’un bail commercial portant sur deux immeubles appartenant à une personne physique et à une SCI. Le premier a été donné à usage d’hôtel restaurant, et le second à usage d’annexe de l’hôtel.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 6 Septembre 2018, n° 17-21.630

Le 7 février 2002, les bailleresses lui ont donné congé avec offre de renouvellement et un jugement définitif a fixé le loyer du bail renouvelé. 

Dans la mesure où le jugement sur la valeur locative était devenu définitif, le preneur a assigné, la locataire a assigné les bailleresses en indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter le restaurant du fait d’un défaut d’étanchéité de la toiture et en paiement de dommages et intérêts correspondant à l’augmentation de loyer entre le 1er octobre 2002 et le 23 février 2007.

La cour d’appel avait rejeté la demande du locataire en considérant que la privation de jouissance de la salle de restaurant a été prise en compte par le jugement fixant le loyer renouvelé et qui a, pour ce faire, exclu ce local du calcul de la valeur locative. Aussi, au même titre que les juges de première instance, elle considérait qu’elle avait été dispensée de paiement de loyer pour la salle de restaurant. Elle ajoute qu’il n’était pas démontré la perte de clientèle et que le preneur ne s’était pas prévalu de l’article 1719 du code civil (afférent à l’obligation de délivrance).

Toutefois, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle applique alors l’article 1719 du code civil. En application du principe de réparation intégrale du préjudice, en cas de manquement d’un bailleur à son obligation de permettre au preneur de jouir de la chose louée, les juges du fond doivent indemniser ce dernier de l’intégralité du préjudice en résultant correspondant, d’une part, à la perte de jouissance du bien, d’autre part, au gain manqué du fait de l’impossibilité d’utiliser le bien.

Or, la Cour de cassation retient que la cour d’appel, en se fondant, pour débouter la société locataire de sa demande d’indemnisation du préjudice correspondant au gain manqué du fait de l’impossibilité d’exploiter le restaurant, sur le fait que le jugement de 2007 aurait pris en compte la privation de jouissance au travers de la fixation de la valeur locative et du prix du loyer, tandis que la société locataire pouvait tout ou plus être considérée comme ayant été indemnisée, au travers de la fixation du loyer, du préjudice correspondant à la surévaluation du loyer, qui était distinct de celui correspondant au gain manqué du fait de l’impossibilité d’exploiter le restaurant, la cour d’appel a méconnu l’article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 1719 dudit code.

La Cour de cassation, reprenant l’argumentation du locataire, ajoute que bien que la cour d’appel ait relevé que la perte de clientèle n’était pas démontrée, elle aurait dû rechercher si la société était en mesure de réaliser, si elle avait disposé du restaurant, le bénéfice à raison duquel elle demandait une indemnisation.

Enfin, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions. En l’espèce, il résultait des conclusions d’appel de la locataire que celle-ci invoquait le manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien des lieux donnés à bail et sollicitait l’indemnisation résultant de l’impossibilité d’exploiter la partie restaurant de l’immeuble donné à bail en raison de l’absence de travaux mettant fin aux problèmes d’étanchéité de la toiture. En dépit de cela, la cour d’appel a retenu, pour débouter la société locataire de ses demandes indemnitaires, qu’elle n’invoquait pas l’article 1719 du code civil, cependant qu’elle devait restituer aux demandes de celle-ci leur exacte qualification. En conséquence, la cour d’appel a méconnu l’article 12 du code de procédure civile.

Certes, la privation de jouissance d’un local dispense le locataire de tout paiement de loyer dans certains cas. Cependant, cela ne le prive pas d’être indemnisé du gain dont il a été privé en raison de l’inexploitation de son fonds. Cette indemnisation peut être plus importante que la seule valeur locative des locaux.

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