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La récupération des charges auprès du preneur à défaut de stipulation contractuelle

Une société preneuse exploite depuis plusieurs années divers locaux à usage commercial pour l’activité d’hôtellerie. Au rez-de-chaussée, le bailleur loue un autre local pour un commerce de café-restaurant-brasserie, exploité indépendamment par un autre locataire.

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Cour d’Appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 15 Mai 2019, n° 17/19177

Le bailleur fait délivrer à son locataire de l’hôtel un commandement de payer des charges et impôts non réglés, visant la clause résolutoire.

En réponse, le locataire s’oppose au commandement en invoquant l’absence de répartition expresse dans le bail des charges récupérables à partager entre les deux occupants de l’immeuble.

La cour d’appel de Paris rappelle la règle selon laquelle à défaut de clause définissant le mode de répartition des charges entre deux occupants de l’immeuble, les bailleurs ne peuvent unilatéralement procéder à la répartition des coûts entre les deux locataires.

En conséquence, elle retient que les dépenses ne sont pas recouvrables par le bailleur et invite les parties à se rapprocher afin de convenir d’un avenant contenant une clé de répartition (le juge n’étant pas compétent pour définir une clause).

Il est intéressant de noter que le bail en question avait été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel. La législation était alors plus souple dans en matière de répartition de charges et travaux. Aussi, au vu de l’arrêt les parties sont informées qu’en dépit d’un bail conclu antérieurement à la loi Pinel, si ledit bail ne précise pas le mode de répartition des charges, il est à penser que le bailleur ne pourrait les récupérer.

Pour rappel, l’article L145-40-2 du code de commerce introduit par ladite loi dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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