Bail commercial
Obligation de payer les loyers pendant la fermeture administrative Covid-19

La cour d’appel de Grenoble saisie sur une décision d’une ordonnance de référé a affirmé qu’en dépit d’une interdiction administrative d’ouverture (prise pour endiguer la pandémie de covid-19), le locataire commercial reste tenu de régler les loyers.

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En l’espèce, le locataire exploite une résidence de tourisme. Secteur parmi les plus touchés par les mesures administratives. Le locataire opposait pourtant plusieurs moyens.

L’exception d’inexécution :

Le preneur avance qu’en vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer la chose louée et en faire jouir paisiblement le preneur. Or, les mesures de confinement s’opposent à cette délivrance puisqu’il n’a pu exercer son activité du fait de la fermeture.

Le bailleur considère que l’inexécution ne lui est pas imputable. En l’état, si les résidences de tourisme ont bien été fermées, c’est du fait de contraintes administratives et non de faits imputables au bailleur. 

La cour d’appel rejette cet argument en indiquant que « le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant [en l’occurrence le bailleur] ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière. »

Le bailleur n’a ainsi pas manqué à ses obligations contractuelles.

La force majeure :

La cour d’appel de Grenoble retient concernant « le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie Covid 19, [qu’]il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles ».

En l’occurrence, le preneur n’a pas démontré qu’elle était dans l’impossibilité de régler ces loyers. L’irrésistibilité ne se présume pas et doit être démontrée.

La destruction partielle de la chose louée :

Le preneur se défendait en invoquant le fait qu’en cas de destruction partielle de la chose louée, il peut solliciter une diminution du prix ou même la résiliation du bail.

La cour d’appel, sans se justifier, rejette cette demande.

Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, n° 16/04533

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