NS Avocats Répartition des travaux et charges entre bailleur et locataire

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Pour sa part, le locataire prend à sa charge, sauf stipulation contraire, les seules réparations locatives (article 1754 du Code civil) ; à moins qu’elles ne soient occasionnées par la vétusté ou la force majeure (article 1755 du Code civil).

L’ensemble des clauses, de la répartition contractuelle… sont à considérer au préalable lors de la négociation et rédaction d’un bail commercial.

La répartition contractuelle des travaux

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce nouvellement créé par la loi Pinel, et relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées au bail. En pratique : ces dispositions devront conduire les parties à être plus précises dans la répartition contractuelle des travaux. Dans tous les cas, les clauses transférant au locataire des obligations qui incombent au bailleur en vertu du Code civil sont valables suivant des conditions qui diffèrent selon qu’il s’agit de baux conclus avant, ou après, le 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, le décret du 3 novembre 2014 limite les travaux pouvant être mis à la charge du locataire. Ne peuvent pas être imputés au locataire, au titre des charges relatives aux travaux d’entretien et de réparation (article R. 145-35 nouveau du Code de commerce), les dépenses relatives :

• Aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ;
• Aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil ;

Pour les contrats conclus avant le 5 novembre 2014, les aménagements conventionnels sont valables à la seule condition qu’ils n’aient pas pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur. En pratique : nous invitons les parties à soigner la rédaction des clauses de travaux, en ne se contentant pas de clauses types mais en les adaptant tant aux caractéristiques qu’aux contraintes de l’immeuble loué et à l’usage. Il conviendra dès lors d’éviter les clauses ambiguës ou imprécises, et de vérifier qu’il n’existe pas de clauses contradictoires. De même, les parties doivent veiller à attribuer soit au bailleur, soit au locataire toutes les réparations susceptibles de devoir être exécutées en cours de bail. Par exemple, la clause suivante : « le locataire prendra les immeubles loués dans l’état où ils se trouvaient le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire même en ce qui concerne le clos et le couvert » présente le risque de décharger le bailleur de l’obligation de peser sur lui, sans mettre à la charge du locataire l’obligation d’y procéder.

Faut-il inclure une clause relative à « l’acceptation des lieux en l’état » ?

Il est question ici d’une clause retrouvée fréquemment dans les baux commerciaux selon laquelle le preneur s’engage à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance. Si cette clause exonère le bailleur de son obligation de délivrance du bien loué en bon état de réparations, elle ne le dispense pas de son obligation d’entretien du bien en état de servir à la destination choisie ou de l’obligation à réparations.

Le locataire peut-il procéder à des travaux ? Le cas échéant, quel sort leur sera réservé en fin de bail ?

En principe, bailleur et locataire ne peuvent procéder à des travaux d’aménagement ou d’amélioration pendant la durée du bail. Cependant, ils peuvent autoriser conventionnellement cette faculté. Aussi, il conviendra de préciser le type de travaux, leurs modalités, ainsi que le sort qui leur sera accordé en fin de bail.


Faut-il inclure une clause dite « de souffrance » dans le bail ?

L’article 1724 du Code civil prévoit que si les réparations à la charge du bailleur durent plus de vingt et un jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont [le locataire] aura été privé ». En pratique : les baux commerciaux dérogent très souvent à cette disposition, celle-ci s’analysant au cas par cas et des négociations devront donc s’opérer autour de cet axe lorsque le bien loué est sujet à d’énormes travaux.

Les sanction en cas d’inexécution des travaux

Quelles sont les sanctions encourues par le propriétaire en cas d’inexécution des travaux ?

1°) Le locataire peut se trouver dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce en raison du refus du bailleur d’exécuter les travaux qui lui incombent. Il pourra alors demander la condamnation du bailleur à l’exécution forcée desdits travaux. Cependant, il devra préalablement informer le juge de l’inexécution de travaux par le bailleur, pour refuser de payer des loyers échus.

2°) Toutefois, si le manquement du bailleur rend impossible ou difficile l’usage du local conformément à sa destination contractuelle, l’exception d’inexécution peut être valablement invoquée et il pourra refuser de payer les loyers. Le locataire peut, sous certaines conditions, procéder lui-même à la réalisation des travaux et en demander le remboursement au bailleur.

3°) Responsabilité du bailleur : le locataire qui subit un préjudice du fait de l’inertie du bailleur peut également engager la responsabilité civile de ce dernier. Il pourra ainsi obtenir une réduction du loyer pendant la période de travaux et le versement de dommages-intérêts, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur.

Quelles sont les sanctions encourues par le locataire en cas d’inexécution des travaux ?

Le bailleur dispose à l’encontre du locataire des mêmes actions que le locataire. S’il paraît évident que les travaux de menu entretien doivent être effectués au fur et à mesure, le locataire doit cependant les réaliser à l’expiration du bail.