Court résumé
La Cour de cassation retient que l’indemnité d’occupation statutaire à la suite de la délivrance d’un congé portant refus de renouvellement, fixée à la valeur locative, doit être minorée des obligations normales du bailleur qui ont été contractuellement transférées sans contrepartie au locataire. Le transfert de la taxe foncière au locataire constitue un facteur de diminution de cette valeur locative.
Les faits
En fin de bail commercial, la société bailleresse signifie un congé avec offre de renouvellement. Le bail prévoyait que le locataire rembourse à la bailleresse la taxe foncière, en plus du paiement des loyers. Le locataire décide d’exercer son droit d’option, et libère les locaux. Le locataire assigne alors la bailleresse en fixation de l’indemnité d’occupation, à la valeur locative, et en restitution des sommes trop versées au titre des loyers et charges.
Procédure antérieure
La cour d’appel de Grenoble avait condamné la bailleresse à payer une certaine somme au titre du compte entre les parties. Cependant, elle a fixé la valeur locative sans la minorer du fait de la clause exorbitante transférant la taxe foncière au locataire. Elle a estimé que le bail ayant prévu ce paiement, l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, devait intégrer cette charge. Le locataire a formé un pourvoi en demandant le rejet de l’arrêt d’appel sur ce point.
Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt sur ce point et énonce que les obligations du bailleur transférées au locataire réduisent la valeur locative.
Se fondant sur l’article L. 145-33 du Code de commerce (détermination de la valeur locative au regard des obligations respectives des parties) et l’article R. 145-8 du même code (les obligations du bailleur dont celui-ci s’est déchargé constituent un facteur de diminution de la valeur locative), la Cour affirme que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire ».
La Cour rappelle également que l’indemnité d’occupation statutaire se substitue rétroactivement au loyer dû lors de l’exercice du droit d’option (article L. 145-57), ce qui implique qu’elle doit intégrer la même logique de répartition des charges.
Portée
Cet arrêt rappelle le principe selon lequel la taxe foncière agit comme facteur de minoration de la valeur locative, exactement comme le loyer, et que cette minoration doit s’opérer lors du calcul de l’indemnité d’occupation.
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227
Dispositions citées :
Article L. 145-33 du Code de commerce :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »
Article L. 145-57 du Code de commerce :
« Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »
Article R. 145-8 du Code de commerce :
« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »