Cabinet NS Avocats Comment calculer et fixer l’indemnité d’éviction dans un bail commercial ?

Comment fixer l’indemnité d’éviction

La fixation de l’indemnité d’éviction dépend de plusieurs facteurs, et vise à réparer l’entier préjudice mais rien que le préjudice consécutif au refus de renouvellement :

1. Indemnité principale : valeur du fonds de commerce : l’indemnité compense la perte de clientèle, de chiffre d’affaires et d’une façon générale du fonds de commerce dans le cas où le refus de renouvellement entraîne sa perte (par opposition à la possibilité de transférer le fonds – sans perte donc).
2. Indemnités accessoires : celles-ci comprennent sans que cela soit exhaustif les coûts de réinstallation, de déménagement, de perte d’exploitation, de licenciement, etc.

Étant précisé que si la valeur du droit au bail est supérieure à celle du fonds de commerce considéré, l’indemnité principale correspondra à la valeur du droit au bail plutôt qu’à celle du fonds de commerce (le droit au bail constituant une valeur plancher).

Les modalités exactes de calcul sont souvent soumises à l’appréciation des tribunaux, après avis d’experts judiciaires.

Comment calculer l’indemnité d’occupation d’un bail commercial ?

L’indemnité d’occupation est due par le locataire occupant les lieux après la fin du bail sans renouvellement. Elle est souvent calculée sur la base de la valeur locative de renouvellement des locaux, minorée suivant l’application d’un abattement (généralement retenu de 10%) si l’éviction intervient très tardivement. 

Qui doit payer l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est à la charge du bailleur en cas de refus de renouvellement du bail commercial. Le montant versé vise à compenser le locataire pour le préjudice subi, sauf si le non-renouvellement est justifié par une faute du locataire ou que celui-ci se voit dénier le droit de bénéficier du statut des baux commerciaux (faisant l’objet d’un congé avec dénégation).

Pour tout accompagnement en matière de calcul d’indemnité d’éviction ou pour une défense efficace de vos droits, l’équipe de NS Avocats, spécialiste en droit des baux commerciaux, est à votre disposition. Grâce à leur expertise, ils vous accompagnent dans toutes les étapes de la procédure pour garantir la protection de vos intérêts.