Court résumé
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur une demande de révision du loyer d’un bail commercial. Elle rappelle que lorsque le tribunal judiciaire est saisi d’un litige relevant de sa compétence et qu’une demande de fixation ou de révision du loyer y est présentée à titre accessoire, il ne dispose pas d’une simple faculté mais d’une obligation de statuer sur cette demande.
Les faits
Une société bailleresse avait donné à bail ces immeubles en état futur d’achèvement par acte du 4 juillet 2012 à un locataire. Le 15 février 2018, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement de payer visant l’application d’une clause résolutoire.
La locataire a réagi en assignant la bailleresse en annulation du commandement de payer. Elle a également demandé l’indemnisation des préjudices résultant de divers manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.
Au cours de l’instance, la locataire a formé une demande additionnelle tendant à la révision à la baisse du loyer avec effet au 1er janvier 2017.
Procédure antérieure
Le tribunal judiciaire de Marseille s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître de la demande en révision du loyer. Il a estimé que cette question devait être portée devant le juge des loyers commerciaux. Le tribunal a également sursis à statuer sur toutes les autres demandes.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé cette décision. Elle a retenu que le tribunal judiciaire ne disposait que d’une simple faculté de statuer sur la demande de révision du loyer. Selon la cour d’appel, rien n’obligeait le tribunal à se prononcer sur cette question, d’autant que le Code de commerce lui donnait seulement le pouvoir de le faire.
La cour a en outre estimé qu’il était justifié de renvoyer l’affaire devant le juge spécialisé au vu de la complexité de l’affaire et de ses enjeux financiers.
Les bailleresses ont alors formé un pourvoi en cassation.
Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt. Elle rappelle d’abord le cadre légal établi par l’article R.145-23 du Code de commerce. Selon ce texte, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, qui peut accessoirement se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du loyer.
Cette disposition organise une répartition des compétences entre deux juridictions. Le juge des loyers commerciaux est compétent pour les contestations relatives à la fixation du loyer, tandis que le tribunal judiciaire est compétent pour les autres litiges relatifs au bail commercial.
Cependant, la haute cour précise que cette répartition comporte une exception importante. Lorsque la demande de fixation ou de révision du loyer est présentée accessoirement à un litige relevant de la compétence du tribunal judiciaire, celui-ci ne peut pas s’en déclarer incompétent.
Elle relève, au visa de l’article R. 145-23 précité que : « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ».
La demande de révision du loyer, bien que présentée ultérieurement, était accessoire à ces demandes principales. Le tribunal ne pouvait donc se déclarer incompétent au motif que la question du loyer relevait normalement du juge des loyers commerciaux. La Cour rejette implicitement l’argument tiré de la complexité de l’affaire et de ses enjeux financiers.
Portée
Cette jurisprudence s’inscrit dans une logique de bonne administration de la justice. Elle évite la multiplication des procédures et garantit que l’ensemble du litige soit tranché par une seule juridiction.
Il importe de noter que cette obligation ne concerne que le tribunal judiciaire. Lorsque le juge des loyers commerciaux est saisi en premier, il ne dispose que de la procédure spéciale « sur mémoire » qui lui est propre. En revanche, lorsque le tribunal judiciaire statue à titre accessoire sur une question de loyer, la procédure applicable est la procédure contentieuse ordinaire.
Cette décision sécurise également la position des justiciables. Un bailleur ou un locataire qui introduit un litige relevant du tribunal judiciaire peut compter sur le fait que toute question accessoire relative au loyer sera tranchée dans le même procès, plutôt que d’être renvoyée à une autre juridiction.
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 12 février 2026, n° 24-18.788 :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053538544
Disposition citée :
Article R. 145-23 du Code de commerce :
« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039346078