Déterminer l’activité et la destination du bail commercial

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bailleurs et locataires

Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que la ou les activités expressément envisagées dans le contrat de bail commercial.
Toutefois, le locataire dispose de la faculté, en cours de bail, de demander un changement d’activité. On parle alors de déspécialisation.

La détermination de l'activité et la destination du bail sont des composantes importantes de la négociation et rédaction d'un bail commercial.

Comment déterminer son activité ?

La clause délimitant l’activité est une composante essentielle du contrat de bail.

L’affectation contractuelle des locaux est soumise à la liberté des parties. Celles-ci peuvent très bien convenir de plusieurs domaines d’activité ou, a contrario, de restreindre l’exercice en n’autorisant qu’une seule activité.

En présence d’un bail prévoyant une destination multiple des lieux, les parties peuvent s’interroger sur la question de savoir si le locataire a l’obligation d’exercer toutes les activités prévues ou s’il peut se contenter de l’une d’elles.

En cours de bail, le bailleur et le preneur peuvent également décider de modifier la destination des lieux.

À quelles sanctions s’expose le locataire exerçant une activité irrégulière ?

La résiliation du bail

En pratique : le contrat doit prévoir une clause résolutoire de plein droit. En l’absence de clause résolutoire, la modification unilatérale de la destination des locaux par le locataire peut entraîner la résiliation judiciaire du bail.

Le refus de renouvellement

En pratique : le locataire qui change la destination des lieux loués s’expose également à un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

L’indemnisation

Comment le locataire peut-il modifier son activité ?

La déspécialisation permet au locataire d’ajouter à l’activité initiale des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle) ; de transformer le fonds (déspécialisation plénière).

La déspécialisation partielle

Il est possible d’ajouter à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Les dispositions relatives à la déspécialisation partielle, visées aux articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce, sont d’ordre public.

Étant précisé que l’activité connexe ou complémentaire doit être exercée par le propriétaire ou l’exploitant du fonds de commerce prévu au bail.

La déspécialisation partielle doit être réalisée avec l’autorisation préalable du bailleur ou du tribunal. Dans le cas contraire, l’attitude du locataire est constitutive d’un manquement à ses obligations pouvant entraîner diverses sanctions.

La déspécialisation plénière

L’activité commerciale est sujette à changement en raisons de nombreux aléas économiques.

La ou les nouvelles activités devront être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier (article L. 145-48 du Code de commerce).

La procédure de déspécialisation plénière est visée aux articles L. 145-49 et suivants du Code de commerce.

Le locataire doit préalablement demander l’autorisation du bailleur. Cette demande s’effectue par acte extrajudiciaire et, à peine de nullité, comporte l’indication des activités dont l’exercice est envisagé. Dans un délai de trois mois suivant la demande, le bailleur doit signifier sa réponse au locataire ; l’absence de réponse suppose une acceptation de sa part. Le bailleur opposant un refus à la demande de déspécialisation doit le motiver par des motifs graves et légitimes (article L. 145-52, alinéa 1er, du Code de commerce).

Une autorisation judiciaire peut intervenir si le bailleur refuse la déspécialisation plénière. Il incombe alors au locataire de saisir le tribunal qui peut autoriser la transformation totale ou partielle du fonds (article L. 145-52 du Code de commerce).

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