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La renégociation du loyer d’un bail commercial (hors l’indexation ou la révision triennale légale par le jeu des indices donc) passe généralement par le renouvellement de celui-ci ou de la révision dans certains cas. L’article L. 145-39, dans un dernier cas, prévoit que lorsque le loyer précédemment fixé (contractuellement ou judiciairement) augmente ou diminue de plus d’un quart, la révision judiciaire du bail peut être demandée.
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Voyons donc les deux cas de figure : la renégociation du loyer en cours de bail (c’est-à-dire en par le jeu de la révision) et celle en fin de bail (c’est-à-dire à l’occasion du renouvellement du bail commercial).
La fixation du loyer révisé ouvre la possibilité pour les parties de voir le loyer en cours de bail fixé à la valeur locative. Le principe étant le plafonnement et l’exception le déplafonnement (avec lissage dans ce cas). L’article L. 145-38 du Code de commerce nous éclaire.
Pour cela, il faut déterminer l’indice multiplicateur, l’indice diviseur et le loyer à réviser :
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
Puis, poursuit l’article L. 145-38, de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Elle doit donc impérativement préciser le montant souhaité.
Le loyer peut toutefois, en cours de bail, être révisé à la valeur locative. Une telle fixation ne pouvant se faire qu’en cas de « modification matérielle des facteurs de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative » (article L. 145-38 du Code de commerce).
Les facteurs locaux sont visés à l’article R. 145-6 du Code de commerce.
La modification doit :
Si la modification remplit ces trois critères, le déplafonnement fera l’objet d’un « plafonnement », à savoir un lissage prévu à l’article L. 145-38 du Code de commerce qui dispose en son alinéa 3 que la variation du loyer qui découle de la fixation du loyer révisé à la valeur locative ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
En général, les parties ne se mettent pas d’accord, et dans ce cas, la procédure judiciaire est la seule alternative et se fait par le jeu de l’article R. 145-20 du Code de commerce.
Il est conseillé de saisir un avocat, dans pareils cas, afin de préparer ce dossier et voir si la demande en révision a des chances d’aboutir, et d’éviter des frais inutiles ou mal engagés. Les trois conditions étant strictement appréciées par les juges.
La procédure est menée sur mémoires comme dans le cas de fixation du loyer renouvelé du bail commercial.
La date d’effet du loyer révisé se fera à compter de la date de la demande en révision. Le nouveau loyer étant dû à compter du jour de la demande de révision. Par conséquent, il ne joue que pour l’avenir.
La révision du loyer indexé est la possibilité pour les parties de demander la fixation du loyer à la valeur locative et présente un intérêt en cas de valeur locative supérieure au loyer contractuel en cours (pour le bailleur) et en cas de valeur locative inférieure au loyer contractuel en cours (pour le locataire).
A l’inverse de la révision triennale légale, la révision du loyer peut être demandée à chaque fois que, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer a augmenté de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement.
Elle peut donc être formée dès lors que le loyer a varié de plus de 25% par le jeu de la clause d’indexation conventionnelle. Toutefois, en l’absence de mise en œuvre de la révision au cours de l’année où le seuil de 25% a été franchi, le preneur ne pourra pas en demander l’application si le loyer est redescendu sous ledit seuil.
Conformément aux dispositions des articles L. 145-37 et R. 145-20 du Code de commerce, la demande en révision doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier et préciser le montant sollicité à peine de nullité.
C’est en cas de variation de plus de 25% du loyer indexé par rapport au prix précédemment fixé que le juge, selon les conditions de l’article R. 145-22 adaptera le jeu de la clause d’indexation à la valeur locative.
Le locataire peut donc la demander à la baisse et le bailleur à la hausse en cas de valeur locative inférieure ou supérieure, respectivement, au loyer contractuel en cours.
Pour autant, le plafonnement du déplafonnement (c’est-à-dire l’augmentation lissée) s’appliquera en cas de passage à la valeur locative, comme c’est le cas avec l’article L. 145-38 du Code de commerce.
En cas de désaccord des parties sur l’application ou sur le montant de la valeur locative, les parties saisiront le juge, représentées par un avocat, et la même procédure que pour la procédure de révision triennale (sur mémoire s’appliquera).
La date d’effet du nouveau loyer est la même que pour celle du loyer révisé sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, c’est-à-dire à compter de la demande de révision (elle ne joue donc que pour l’avenir) à moins que les parties en aient décidé autrement contractuellement.
Notre cabinet d’avocats spécialisés en baux commerciaux vous accompagne pour renégocier votre loyer en cours de bail et vous assiste en cas de négociation ou de procédure judiciaire, tant en qualité de conseils des bailleurs que des preneurs.
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