NS Avocats Renégociez votre loyer avec la variation de l’indice INSEE ICC !

L’article L. 145-39 du Code de commerce pose le principe de la possibilité pour les parties de faire varier automatiquement (et donc sans formalités), annuellement, le loyer contractuel du bail selon la variation d’un indice à choisir parmi l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et l’indice du coût de la construction (ICC).

Cet article prévoit une disposition particulière selon laquelle la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause d’indexation automatique, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Étant précisé que la loi Pinel est venue encadrer cette variation du loyer en disposant que la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Rares sont les cas où le loyer précédemment fixé (que ce soit par le jeu des clauses du bail ou d’une décision judiciaire) augmente ou diminue de plus de 25%. Les révisions judiciaires, à la valeur locative, restent donc rares ; et les parties privilégient d’attendre le renouvellement du bail commercial (parfois lointain) pour renégocier leur loyer.

Cependant, en date du 26 septembre 2023, l’INSEE a publié les trois principaux indices applicables aux clauses d’indexation annuelles des baux commerciaux, à savoir les indices du deuxième trimestre 2023. Ces derniers ont évolué comme suit :

• indice des loyers commerciaux (ILC) : 131,81, correspondant à une hausse de 6,60 % sur un an ;

• indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) : 130,64, correspondant à une hausse de 6,51 % sur un an ;

• indice du coût de la construction (ICC) : 2123, correspondant à une hausse de 7,99 % sur un an.

C’est la variation de l’indice du coût de la construction qui nous intéresse ici car pour les baux démarrant au 1^er octobre 2018, et stipulant une indexation automatique annuelle sur la base de l’ICC au 1^er octobre de chaque année (avec pour indice de référence celui du T2 2018, d’une valeur de 1699, le loyer initial a augmenté de plus de 25%.

Ceci offrant au locataire, tout comme au bailleur, la faculté de solliciter la révision visée aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce. Cette révision permettant de faire fixer le loyer à la valeur locative.

A ce stade, les variations d’indices sur la base de l’ILAT ou de l’ILC ne permettent pas de demander une telle fixation judiciaire. Néanmoins, eu égard à l’augmentation rapide des indices, cela pourrait arriver bien assez tôt.

Il est toutefois à rappeler que l’indice des loyers commerciaux (l’ILC), est plafonné légalement à 3,5 % dans son augmentation annuelle, pour les petites et moyennes entreprises, jusqu’au 31 mars 2024. Ceci ralentissant, pour les entreprises bénéficiant de ce dispositif l’atteinte du seuil de déclenchement du mécanisme de l’article L. 145-39 du Code de commerce.

L’impact économique de ces augmentations risque d’être sévère et notre cabinet d’avocats vous accompagne pour savoir si vous êtes concernés par cette mesure et comment protéger au mieux vos intérêts que vous soyez bailleur ou locataire.