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Lorsqu’il arrive à échéance, le bail commercial est généralement renouvelé sauf refus du bailleur. C’est le cas face à un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction signifié par le bailleur à son locataire. C’est l’essence même du statut des baux commerciaux en ce qu’elle protège et valorise les fonds exploités en vertu de ces contrats. Elle offre une réponse au droit de propriété du bailleur sur ses murs. S’il refuse le renouvellement du bail, il doit régler l’indemnité d’éviction au preneur. Cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
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Pour autant, alors même qu’elle a été faite, l’offre d’indemnité d’éviction n’est pas définitive. Le bailleur peut en effet la rétracter soit parce qu’il invoque la dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, soit son droit de repentir, soit encore parce que des circonstances ultérieures ou révélées ultérieurement au congé portent irrémédiablement atteinte à ce droit, ce qui est le cas lorsque le locataire enfreint les charges et conditions du bail.
Hautement stratégique, cette phase présente de nombreux enjeux financiers et pratiques. Notre cabinet d’avocats vous accompagne sur l’ensemble des problématiques applicables en matière d’indemnité d’éviction pour vous conseiller au mieux durant cette période de fin de bail commercial.
Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce :
Le droit à indemnité d’éviction n’est en effet pas systématique. Cette indemnité répare la perte du droit au renouvellement du bail, le preneur évincé doit remplir les conditions inhérentes au droit au renouvellement pour pouvoir y prétendre.
Le droit à l’indemnité d’éviction naît au jour où est délivré le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction du bailleur. En outre, le preneur doit remplir l’ensemble des conditions légales pour bénéficier de la propriété commerciale.
En cas de désaccord, il faudra procéder à une fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction peut être diligentée par le preneur ou le bailleur.
Chacune des parties a un intérêt différent. Le preneur peut avoir la volonté soit de partir au plus vite, soit d’exploiter au maximum le fonds de commerce. Le bailleur quant à lui désire souvent obtenir le départ du locataire au plus vite
L’indemnité d’éviction répare le préjudice causé au preneur évincé du fait du refus de renouvellement du bailleur. Tout le préjudice doit être réparé, il s’agit donc de l’indemnité principale (à savoir le fonds à proprement parler) mais également l’indemnité accessoire.
Le corollaire de ce principe étant que si le refus de renouvellement ne cause aucun préjudice au preneur, il n’y a pas lieu de lui allouer une indemnité d’éviction (par exemple quand il n’existe aucun fonds ou que celui-ci est complétement transférable et qu’aucune indemnité accessoire n’est due).
Cette indemnité est fixée selon les usages de la profession considérée.
La Cour de cassation rappelle constamment que l’évaluation relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ces derniers déterminent le montant de l’indemnité selon la méthode qui (leur apparaît) la mieux appropriée. En pratique, un expert est désigné, lequel est chargé de recueillir les éléments nécessaires et déterminants pour la fixation de l’indemnité d’éviction et, généralement, de l’indemnité d’occupation.
L’expert judiciaire peut aussi être désigné au cours de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction, généralement par le juge de la mise en état et plus rarement par le tribunal, ce qui est de nature à retarder l’issue du litige entre les parties et donc le départ du locataire.
En raison de l’importance de la propriété commerciale, le législateur a dû assortir le droit de l’indemnité d’éviction au droit du maintien jusqu’au paiement de celle-ci.
Ce maintien s’effectuant aux conditions et clauses du contrat de bail expiré comme le rappelle l’article L. 145-28 du Code de commerce. La seule exception à cette règle étant le cas d’une reprise par le bailleur de locaux situés en secteur protégé, mais, même dans ce cas, le preneur ne doit quitter les lieux qu’après le versement d’une indemnité provisionnelle.
C’est en réglant le montant de l’indemnité d’éviction définitivement fixée que le bailleur va pouvoir exiger le départ du locataire. En règle générale, ce règlement doit être intégral et effectué entre les mains du locataire ou du séquestre désigné. Bien souvent, ce séquestre est l’avocat du locataire.
Le locataire doit s’assurer que les sommes seront bien réglées avant de quitter le local et notre cabinet d’avocats l’accompagne pour s’assurer de son paiement. De la même façon, notre équipe d’avocats accompagne les bailleurs pour leur assurer que les locaux seront restitués à la bonne date et dans l’état convenu entre les parties.
L’indemnité d’éviction est souvent méconnue malgré son importance cruciale pour les locataires et les bailleurs. Dans cet article, nous répondons aux questions les plus fréquemment posée au sujet de l’indemnité d’éviction : comment elle se calcule, se fixe, se déclare, et quelles sont les conséquences de son refus de renouvellement.
C’est quoi l’indemnité d’éviction ?
L’indemnité d’éviction est le montant que doit verser le bailleur à son locataire dès lors qu’il lui refuse le renouvellement du bail commercial. C’est la contrepartie de la propriété commerciale qui découle de la conclusion du bail commercial. Elle indemnise le préjudice équivalent au départ du local. Elle indemnise le préjudice et rien que le préjudice.
L’indemnité se calcule suivant les usages de la profession, c’est-à-dire de l’activité du locataire commercial. Elle comprend une indemnité principale, relative au fonds de commerce à proprement parler, et des indemnités accessoires, qui portent sur les frais de réinstallation, de remploi, les frais de déménagement, de licenciement, la perte d’exploitation, etc. L’indemnité principale peut être transférable quand il est établi par le bailleur que le locataire peut se réinstaller sans perte de clientèle.
Le prix de l’indemnité d’éviction est fixé soit à l’amiable entre les parties, soit par le juge (saisi par la partie la plus diligente, c’est-à-dire celle qui y a le plus intérêt). Ce dernier désignera préalablement un expert qui fixera le montant de l’indemnité d’éviction et permettra aux parties, par l’intermédiaire de leur avocat, de faire des dires à expert et contester le montant et les valeurs retenues. Après la proposition du montant par l’expert, les parties pourront ensuite discuter celui-ci devant le juge, à qui reviendra la décision finale.
L’indemnité d’éviction est imposable et cela dépend de la situation, à savoir celle du bailleur ou celle du preneur. En ce qui concerne l’impôt direct, le régime applicable à l’indemnité d’éviction dépend, lorsque l’on est propriétaire des murs, des raisons qui conduisent à refuser le renouvellement et verser l’indemnité. Dans le cas du preneur, c’est-à-dire le locataire, les règles ne sont pas les mêmes suivant son régime fiscal (impôt sur les sociétés ou sur le revenu et, dans ce dernier cas, de la nature du préjudice qu’indemnise ladite indemnité).
L’indemnité d’éviction, lorsqu’elle est comptabilisée, et perçue par le locataire, doit être rattachée aux résultats de l’exercice au titre duquel elle apparaît apparaissent certaine dans son principe et son montant (par exemple, exercice en cours à la date du jugement, du contrat ou du protocole d’éviction amiable qui la fixe).
La déclaration de l’indemnité d’éviction dépend de la personne qui la règle et de la personne qui la perçoit. Elle dépend également du régime dont relève la partie (le bailleur peut être au régime des BIC ou de l’IS ou alors des revenus fonciers). Le locataire peut être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à celui sur les sociétés (IS). Lorsque l’on est dans le cas d’un locataire soumis à l’IR, il convient de regarder le préjudice que cette indemnité vient réparer.
C’est le bailleur qui doit régler au locataire qu’il évince une indemnité d’éviction. Celle-ci est fixée suivant les dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce et donne droit au locataire au maintien dans les lieux loués le temps que celle-ci soit réglée, en contrepartie de quoi le locataire règle au bailleur une indemnité d’occupation fixée suivant l’article L. 145-28 du Code de commerce, fixée à la valeur locative moyennant un abattement.
Les seules façons de ne pas régler une indemnité d’éviction sont en cas de départ du preneur à l’issue du bail, en cas de refus de renouvellement du bailleur pour motif grave et légitime visé à l’article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce ou en cas de dénégation du droit au statut des baux commerciaux (pour défaut de respect des conditions du droit au renouvellement), ou, enfin, en cas de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur.
L’indemnité d’éviction est due quand le bailleur refuse le renouvellement du bail et à partir du moment où son principe est définitivement acquis par une décision judiciaire ferme et définitive et que le preneur a entamé des démarches irréversibles de départ des locaux. Dans pareil cas, le bailleur doit verser au locataire ladite indemnité d’éviction fixée suivant les dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce.
L’indemnité d’éviction est versée au moment où le juge l’a définitivement fixée (sauf exercice par le bailleur de son droit de repentir et donc offre de renouvellement du bail commercial) ou lorsque les parties en ont amiablement déterminé le montant. Les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration des trois mois qui suivent le jour du paiement de l’indemnité d’éviction au locataire (sous peine de pénalités de retard).
Le motif grave et légitime est fixé à l’article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce. Il peut notamment s’agir soit de l’inexécution d’une obligation contractuelle ou extracontractuelle (exercice d’une autre activité que celle autorisée, travaux non-autorisés, retards de paiement), ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds de commerce. Il sera exigé dans certains cas que le bailleur délivre préalablement une mise en demeure d’avoir à la cesser dans le délai d’un mois.
La conséquence pour le bailleur du refus de renouvellement d’un contrat de bail commercial est qu’il doit verser à son locataire une indemnité d’éviction, sauf à ce que ce dernier ait commis des infractions (exercice d’une activité non-autorisée, paiement de loyers en retard ou arriérés de loyers, travaux réalisés sans autorisation, par exemple) ou qu’il ne remplisse pas les conditions du droit au renouvellement (que ce sont l’immatriculation, la titularité et l’exploitation continue et régulière d’un fonds depuis les trois années précédant le congé).
Les cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction sont la commission d’infractions constituant un motif grave et légitime visé à l’article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce (comme, notamment, l’exercice d’une activité non-prévue par le bail, existence d’arriérés ou de retards dans le paiement des loyers et charges, la réalisation de travaux non-autorisés par le bailleur) ou l’absence d’existence des conditions du droit au renouvellement visés aux articles L. 145-1 et L. 145-8 du même code (que ce sont l’immatriculation, la titularité et l’exploitation continue et régulière d’un fonds dans les trois années précédant le congé).
Les arguments que peut avancer un bailleur pour priver le locataire de son indemnité d’éviction sont la constatation d’infractions constitutives d’un motif grave et légitime visé (article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce) ; cela peut être l’exercice d’une activité non-prévue, l’existence d’arriérés de loyers et de charges, impôts et taxes, la réalisation de travaux non-autorisés. Cela peut être également pour dénégation du droit au statut des baux commerciaux quand le locataire n’est pas immatriculé par exemple, ou qu’il n’est pas titulaire ou n’a pas exploité son fonds dans les trois années précédant le congé).
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