NS Avocats Principes et modalités du calcul de l’indemnité d’occupation d’un bail commercial lors de la fixation de l’indemnité d’éviction

Cass. 3^ème civ., 8 juin 2023, n° 22-11.663

Faits et procédure

Deux bailleurs ont donné à bail commercial à un exploitant unique un lot dans une résidence d’hébergement. A l’approche de l’échéance de l’échéance contractuelle, ils lui donnent, tous deux, congé et l’assignent en validation du congé et en expulsion des locaux loués.

A la suite des décisions de première et de seconde instances, il est décidé que le bail est assujetti au statut des baux commerciaux, lequel ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction, visée à l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Une expertise a donc lieu aux fins de la voir fixer en sus de l’indemnité d’occupation, visée à l’article L. 145-28 du même code.

La cour d’appel considère, que pour évaluer le montant de l’indemnité d’occupation, le calcul effectué par référence à l’indexation du loyer de base paraît être un moyen acceptable permettant de parvenir à une indemnisation équitable de l’occupation des locaux dont le preneur doit être évincé.

Pour rappel, l’article L. 145-28 du Code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56. »

Cette solution de la cour d’appel qui surprend en ce qu’elle semble ne pas tenir compte des dispositions susvisées, est critiquée par le locataire dans le cadre d’un pourvoi en cassation.

La société hôtelière considère au moyen de son pourvoi que l’indemnité d’occupation est distincte du loyer contractuel auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et, doit, sauf stipulation contraire expresse (l’article L. 145-28 du Code de commerce n’étant en effet pas d’ordre public), correspondre à la valeur locative des lieux et non faire l’objet d’une fixation en équité.

Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation, au visa de l’article L. 145-28 du Code de commerce, casse l’arrêt d’appel et donne raison au locataire commercial.

Elle considère en effet qu’il résulte de ces dispositions que l’indemnité d’occupation statutaire, doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du Code de commerce.

Aussi, pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à une certaine somme l’arrêt, retient que le calcul effectué par référence à l’indexation du loyer de base paraît être un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable de l’occupation des locaux litigieux.

En statuant ainsi, la cour d’appel dont l’arrêt est critiqué a violé l’article L. 145-28 du Code de commerce.

En règle générale, la valeur locative d’après laquelle est déterminée l’indemnité d’occupation est la même que celle qui sert de base à la détermination du loyer de renouvellement à la valeur locative, c’est-à-dire une valeur locative judiciaire (qui tient compte des fixations amiable et judiciaire du loyer renouvelé, et des valeurs locatives de marché), et non pas uniquement une valeur locative de marché.