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La fixation du loyer renouvelé du bail commercial à la valeur locative en raison de l’accession des travaux au profit du bailleur

Cet arrêt fait intervenir, en matière de renouvellement de bail commercial, l’accession des travaux du preneur (qui interviennent en fin de bail) et leur incidence sur le déplafonnement du loyer renouvelé, c’est-à-dire sa fixation à la valeur locative.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 14 Mars 2019, N° 18-13.221

Des consorts bailleurs donnent à bail des locaux commerciaux à un couple de personnes. Ce couple cède le droit au bail à une société. Le bail est tacitement renouvelé et lors du second renouvellement, un désaccord sur le prix du bail renouvelé survient. Les consorts bailleurs saisissent alors le juge des loyers commerciaux aux fins de faire fixer le loyer à la valeur locative. Ils sollicitent en effet le déplafonnement du loyer en raison de l’accession des travaux d’amélioration financés par le preneur.

La cour d’appel rejette cette demande. A l’appui de ses motifs, l’arrêt retient que les bailleurs ne démontrent pas avoir assumé la charge financière de ces travaux.

La Cour de cassation rappelle que si les travaux d’amélioration financés par le preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer. Elle casse alors l’arrêt d’appel.

Cette décision reprend les décisions précédentes en la matière, lesquelles retenaient qu’en l’absence de clause d’accession il y a lieu de s’attacher soit à l’article 555 du code civil, soit à l’article 551 du même code, selon lequel « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après rétablies ».

En pratique, les parties ont tout intérêt d’apporter un soin tout particulier à la rédaction des clauses d’accession et de la réalité des travaux d’amélioration réalisés par le preneur et la participation du bailleur. Dans tous les cas, le preneur a tout intérêt à demander une accession, non pas en fin de bail, mais en fin de jouissance afin que le bailleur n’en bénéficie qu’au départ effectif des locaux du locataire.

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