Cour de cassation 3ème chambre civile – 3 juillet 2025 n°23-20.553
Les faits
Les propriétaires en indivision d’un immeuble ont donné à bail commercial à une société locataire un local à usage de boutique. Le 18 février 2021, un arrêté de péril grave et imminent a mis les bailleurs en demeure de prendre diverses mesures pour assurer la sécurité publique. En dépit de cette situation, un nouveau bail commercial de neuf ans a été consenti le 15 juin 2021, rétroactivement au 1er juillet 2020.
La locataire a assigné les bailleurs en référé, demandant une provision correspondant aux loyers versés depuis février 2021 et la suspension de son obligation de payer les loyers à compter du 18 février 2021 jusqu’à la réalisation des travaux prescrits, en invoquant l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Position de la Cour d’Appel
La Cour d’appel a accueilli les demandes de la locataire. Elle a considéré que les dispositions de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation étaient applicables aux baux commerciaux et a ordonné la suspension des loyers à compter du 1er mars 2021 (premier jour du mois qui a suivi l’envoi de l’arrêté) jusqu’à la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
Position de la Cour de cassation
Le bailleur forme un pourvoi en cassation pour solliciter la cassation de l’arrêt d’appel. La Cour de cassation casse et annule intégralement l’arrêt de Montpellier. Elle procède à une interprétation stricte de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation (dans sa rédaction de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020).
La Haute Cour rappelle que ce texte ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers « que pour l’occupation d’un logement ». Elle reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir constaté que les locaux loués comprenaient un logement et d’avoir étendu abusivement le champ d’application du texte aux locaux commerciaux.
Portée de l’arrêt
Cet arrêt revêt une importance majeure en confirmant que les dispositions protectrices de l’article L. 521-2 doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne s’appliquent qu’aux logements d’habitation, excluant les locaux commerciaux.
La décision souligne la distinction fondamentale entre les régimes juridiques des logements et des locaux commerciaux. Les locataires commerciaux confrontés à un arrêté de mise en sécurité devront rechercher d’autres fondements juridiques (trouble de jouissance, vice de la chose louée) ou négocier avec leur bailleur.
Il convient de noter que la loi du 9 avril 2024 a depuis étendu cette protection aux locataires commerciaux et professionnels, mais cette modification n’était pas applicable au litige jugé.