Court résumé
Dans le cadre d’un bail commercial, lorsque le preneur s’est contractuellement engagé à réaliser des travaux nécessitant l’autorisation de la copropriété, le bailleur ne peut lui reprocher l’inexécution de ces travaux s’il n’a pas lui-même accompli les diligences qui lui incombaient en sa qualité de copropriétaire. Une clause prévoyant que le preneur fera « son affaire personnelle » de toutes les autorisations est insuffisante à opérer un transfert de ce pouvoir.
Les faits
Une société civile immobilière, bailleresse et copropriétaire de l’immeuble, a consenti un bail commercial à une société d’exercice libéral exploitant une officine pharmaceutique. Le bail mettait à la charge de la société preneuse la réalisation de divers travaux, dont l’aménagement de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail, lequel relevait des parties communes de la copropriété. La preneuse ne s’est pas exécutée.
Procédure antérieure
En septembre 2017, la bailleresse a assigné la preneuse en exécution forcée des travaux et en indemnisation, puis en résiliation du bail. En juin 2018, elle a délivré un congé sans offre d’indemnité d’éviction, à effet du 31 décembre 2018. La locataire a, à titre reconventionnel, sollicité l’annulation du congé et le paiement d’une indemnité d’éviction de cinq millions d’euros. La cour d’appel a rejeté la demande en exécution forcée.
Solution de la Cour de cassation
Sur le pourvoi principal formé par la bailleresse, la Cour valide le raisonnement des juges du fond. Elle retient que la clause contractuelle, par laquelle la preneuse s’engageait à faire son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives et du syndicat des copropriétaires, est insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation lui conférant le pouvoir – appartenant au seul copropriétaire – de solliciter l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Dès lors que la bailleresse, débitrice de l’obligation de délivrance et seule habilitée à agir auprès de la copropriété, ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient – ni produit de dossier de travaux complet, ni établi la nature privative ou commune des canalisations concernées, ni démontré que l’autorisation de l’assemblée générale portait bien sur la création de WC – la cour d’appel a pu rejeter sa demande sans inverser la charge de la preuve.
Portée
L’arrêt opère une distinction structurante entre deux niveaux d’obligation distincts : d’une part, l’obligation de réaliser les travaux, qui peut valablement être mise à la charge de la preneuse par voie contractuelle ; d’autre part, le pouvoir juridique d’obtenir les autorisations auprès de la copropriété, qui demeure attaché au bailleur en sa seule qualité de copropriétaire et ne peut lui être soustrait que par un mandat exprès, précis et juridiquement opérant.
La clause générale de type « le preneur fera son affaire personnelle » ne saurait y suppléer. En pratique, le bailleur copropriétaire devra, avant tout litige fondé sur l’inexécution des travaux du preneur, s’être préalablement assuré d’avoir mis en œuvre les démarches auprès du syndicat des copropriétaires, ou avoir conféré à la preneuse un mandat exprès à cette fin. À défaut, sa propre carence fera obstacle à toute demande en exécution forcée dirigée contre la preneuse.
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715
https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fdbcdc6046d472d5c9b
Disposition citée :
Article 1719 du Code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127