Bail commercial
Bail commercial et coronavirus(covid 19): Force majeur, obligation de délivrance, abandon et suspension du loyer

La pandémie de coronavirus de type covid-19 a conduit l’État français à prendre des mesures administratives fortes, lesquelles ont conduit à la fermeture des commerces dits non-essentiels. Ces mesures, nécessaires à l’endiguement de la pandémie de covid, a engendré d’énormes difficultés financières chez ces commerçants, lesquels se sont retrouvés dans l’impossibilité de régler leurs loyers et charges. Plaçant, consécutivement, les bailleurs, eux-mêmes, dans une situation financière difficile. Notre cabinet d’avocats vous éclaire quant aux impacts de la covid-19 sur le bail commercial.

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La législation tenant au paiement des loyers commerciaux en matière de covid-19 est pléthorique, voire complexe. De nombreuses lois, ordonnances datant pour beaucoup de mars 2020, avaient entraîné l’impossibilité pour le bailleur de faire jouer les clauses résolutoires et clauses de caution dans les baux commerciaux afin de sanctionner un non-paiement de loyer pendant les périodes de fermeture. Sans proclamer l’annulation ou la suspension du paiement des loyers pendant cette période, le législateur a, par un moyen de droit plus ou moins habile, bloqué la possibilité qu’avaient les bailleurs de sanctionner leurs locataires défaillants pendant cette période. Cela permettait ainsi aux entreprises de voir leurs loyers, de fait, suspendus, puisqu’aucune sanction ou exécution judiciaire n’est possible. 

Ouvrant ainsi la porte aux négociations de bonne foi (comme le prévoient l’article 1104 du Code civil) afin de trouver des arrangements sur le quantum et/ou les modalités de paiement du loyer pendant la période concernée par la pandémie de covid-19. Cependant, face à des situations parfois complexes et dans une période de crise qui touche tous les acteurs (preneurs comme bailleurs), les juges ont été saisis par bon nombre de propriétaires et ont dû faire face aux arguments juridiques défensifs des preneurs pour justifier la suspension des loyers.

Devant trancher entre une exécution du contrat de bail et leur incompétence, notamment en matière de référés, le juge est prudent lorsqu’il s’agit de constater la résiliation du bail et sur l’application des sanctions face aux outils de droit utilisés par le législateur (ordonnances, lois, décrets). Il laisse ainsi les avocats face à l’obligation de bien utiliser les textes parus. Le coronavirus étant par lui-même difficile à anticiper, ces lois, ordonnances, décrets évoluent rapidement et constamment, obligeant les parties et leurs avocats à se tenir informés régulièrement sur l’évolution du covid mais aussi du droit.

Notre cabinet d’avocats a ainsi accompagné plusieurs locataires et bailleurs en cette période de covid afin de trouver des accords d’aménagement des loyers. Le tout afin d’éviter d’arriver devant un juge. Les entreprises ayant besoin de solutions pratiques en cette période où leur activité est impactée, solutions que le droit ne peut pas toujours apporter. Cela passe par l’aménagement des clauses du bail, tant afférente au loyer qu’à l’anticipation des différentes autres mesures que la situation sanitaire pourrait entraîner du côté du législateur.

Les principaux arguments juridiques repris contre le coronavirus ont porté sur la force majeure, l’obligation de délivrance du bailleur, l’exception d’inexécution, la perte et la destruction de la chose louée, l’obligation de négocier de bonne foi.

Les différentes dispositions législatives et réglementaires :

Du fait du coronavirus, depuis le mois de mars, est intervenue une réouverture en mai, puis un second confinement en octobre, et un couvre-feu. Le législateur a mis en place des mesures fiscales incitatives au profit des bailleurs afin de les inviter à abandonner leurs loyers. Cela prend la forme d’un crédit d’impôt de 50%.

En novembre, face aux difficultés à endiguer la pandémie de coronavirus de type covid-19, a été publiée la loi du 14 novembre n° 2020-1379 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et notamment la suspension des loyers commerciaux vient proroger l’état d’urgence et apporter des précisions sur le sort des sanctions touchant au paiement des loyers commerciaux.

La loi, en son article 14, a interdit aux bailleurs toute action, sanction ou voie d’exécution forcée pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives, de la mise en œuvre des sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives et des mesures conservatoires, et suspension des procédures d’exécution à l’encontre du preneur en raison d’un non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles.

Les loyers et charges concernés sont ceux dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police, c’est-à-dire, en pratique, par la fermeture administrative touchant les commerces non-essentiels.

La suspension des sanctions ou voies d’exécution forcée, de la mise en œuvre des sûretés réelles et personnelles et des procédures d’exécution est applicable jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité de leur bénéficiaire cesse d’être affectée par une mesure de police.

Publié au Journal officiel du 31 décembre dernier, le décret d’application tant attendu, et portant le n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 a défini les critères d’éligibilité aux mesures prévues à l’article 14 de ladite loi.

Il s’agit des personnes physiques et morales de droit privé concernées sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants :

  • effectif salarié inférieur à 250 salariés ;
  • montant de chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, montant de chiffre d’affaires mensuel moyen inférieur à 4,17 millions d’euros ;
  • perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 %, appréciés selon diverses modalités.

Concernant cette perte de chiffre d’affaires et au regard des mesures administratives prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, la perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % à prendre en compte est celle durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part :

  • le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente ;
  • ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019 ;
  • ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
  • ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;
  • ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

Enfin, pour les sociétés ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires du mois de novembre 2020 n’intègre pas le chiffre d’affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

En l’occurrence, le champ des locataires concernés est assez large. Notre cabinet d’avocats accompagne locataires et bailleurs, entreprises ou particuliers, dans la lecture de leur contrat ou pour connaître les possibilités s’offrant à eux pour négocier une remise du loyer, obtenir un crédit d’impôt, connaître l’opportunité d’une procédure face à un juge du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce.

Cette période touchée par le coronavirus crée un flou juridique du fait de l’incertitude de la situation face à l’état d’urgence sanitaire, mais également face aux suites d’une pandémie de covid dont on n’a encore que peu d’idées sur les réelles conséquences économiques à long-terme. Nos avocats vous assistent, vous conseillent et vous aident à négocier ou à renégocier vos contrats de bail, durant cette période.

Cet article sera mis à jour pour informer en continue les locataires et bailleurs des différents textes de loi, mais aussi d’ordonnances et de décrets pris par le législateur en matière de coronavirus.

La législation en matière de covid est foisonnante et pas toujours très claire. Si vous avez besoin d’aide concernant des loyers impayés, ou sur l’opportunité d’effectuer une procédure, nos avocats vous assisteront.

Prenez contact avec l’un de nos avocats dès aujourd’hui.

Les différentes jurisprudences :

Les tribunaux ont commencé à rendre des décisions, à commencer par le tribunal judiciaire de Paris, le 10 juillet 2020. Les décisions sont principalement rendues en matière de référé car les audiences au fond, de par leur longueur procédurale, mettent du temps à émerger au vu de la jeunesse encore des législations et des litiges. Cependant, de nombreuses décisions commencent à arriver et nos avocats se proposent de les répertorier pour donner des premiers éléments de réponse aux locataires.

Le loyer peut-il être suspendu ? Si oui sur quel fondement ? Le bailleur est-il tenu de proposer des facilités de paiement voire des abandons de loyer ? Le bailleur manque-t-il à son obligation de délivrance du fait de la fermeture administrative ? L’abandon du loyer permet-il au bailleur de bénéficier du crédit d’impôt ? L’abandon du loyer touche-t-il tous les mois durant lesquels le covid a été présent ou seulement certains mois de loyers ?

Nos avocats épluchent les décisions en cette période de crise de coronavirus de type covid-19 pour vous conseiller au mieux sur le comportement à adopter dans cette situation, tant en qualité de bailleur que de locataire.

Des questions sur les loyers impayés ou la renégociation de vos loyers en période Covid ?
Contactez nos avocats, nous assistons les bailleurs et locataires afin de trouver une solution amiable aux questions de loyers impayés et les accompagnons en procédure le cas échéant

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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