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Le régime fiscal de l'indemnité d'occupation

Au même titre que l’ensemble des sommes versées par le preneur et perçues par le bailleur, l’indemnité d’occupation répond à un régime fiscal propre. L’article L. 145-28 du Code de commerce dispose la règle claire selon laquelle un preneur pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé par le bailleur ou par quiconque de quitter les locaux loués avant d’avoir reçue cette indemnité.

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Cela sous-entend donc que, jusqu’au parfait paiement de cette indemnité, il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail commercial expiré.

Toutefois, précise cet article, l'indemnité d'occupation (et non plus loyer puisque le bail est expiré) est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 (loyer) et 7 (résiliation), compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Ainsi, en matière fiscale, la cause du versement d’une somme étant primordiale pour déterminer ses modalités d’imposition, dans le cas de l’indemnité d’occupation, elle est la contrepartie fournie par le preneur au bailleur pour pouvoir se maintenir dans les lieux à l’échéance d’un bail commercial non renouvelé.

Une réponse ministérielle est venue préciser que l’indemnité d’occupation due sur le fondement de l’article L. 145-28, c’est-à-dire, dans l’attente d’une indemnité d’éviction n’est pas une occupation sans droit ni titre en ce qu’elle est fondée sur un texte légal. Aucune TVA ne sera due (CE, 30 mai 2018, n° 402447).

C’est ce qui fonde que celle-ci est imposable. A l’inverse, l'indemnité d'occupation due par le locataire commercial se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, qui a pour but de réparer un préjudice, ne sera alors ni imposable pour le bailleur, ni déductible pour le locataire.

 Quelle qualification donner à l’indemnité d’occupation ?

L’Administration fiscale voit deux finalités à cette indemnité :

  • Elle répare pour le bailleur l’impossibilité de louer ses locaux en attendant la fixation et le paiement de l’indemnité d’occupation, ce, alors même que le bail est échu et qu’il ne sera pas renouvelé.
  • Elle constitue une contrepartie pour la jouissance des locaux loués.

 Quelle imposition retenir pour l’indemnité d’occupation du côté du bailleur ?

 L’imposition au titre des revenus fonciers

L’Administration fiscale considère que :

  • la partie correspondant à une indemnité correspondant à la réparation du préjudice subi par le propriétaire présente le caractère de dommages et intérêts et n’est pas imposable.
  • la partie de l'indemnité d'occupation qui représente la contrepartie de la jouissance des locaux est un revenu imposable.

 L’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux

L’indemnité d’occupation versée par le preneur devrait, faute de règle établie, être imposée au même titre que les loyers, en ce qu’elle constitue la contrepartie à la jouissance des locaux.

Le même sort est applicable à la partie de l'indemnité d’occupation réparant le préjudice du bailleur si ce préjudice constitue un manque à gagner.

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