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Le bail professionnel est souvent choisi alternativement au bail commercial ou alors il est volontairement délaissé par les parties qui lui préfèrent le statut des baux commerciaux. Deux questions se posent alors : dans quel cas conclure un bail professionnel ? Quel est le régime applicable aux parties en matière de bail professionnel ?
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La loi ne définit pas le terme de bail professionnel. Toutefois, le législateur a voulu englober toutes les activités professionnelles, autres que commerciales ou agricoles, réglementées ou non. En conséquence, si un bail relève du statut des baux commerciaux, il ne peut être soumis au statut des baux professionnels. Le bail professionnel est régi par les dispositions de l’article 57 A, lesquelles sont d’ordre public sauf à ce que bailleur et preneur se soumettent volontairement au statut des baux commerciaux.
Le caractère civil de nombre de professions libérales (exemple : architecte, géomètre-expert, médecin, dentiste, vétérinaire, avocat, huissier de justice, expert-comptable, etc.) a été reconnu de façon prétorienne. Aussi, toutes les locations consenties pour l’exercice de telles activités sont soumises au statut du bail professionnel.
Les professions libérales qui effectuent des actes de commerce devront, quant à elles, ne pourront être soumises au statut des baux professionnels (exemple : agent immobilier, administrateur de biens, opticien, etc.). Les locations consenties pour l’exercice de telles activités seront dès lors soumises au statut des baux commerciaux.
La destination des lieux est un critère déterminant pour apprécier l’applicabilité ou non du statut. Cette destination se caractérise par l’affectation contractuelle que les parties ont donnée aux lieux loués. Comme précisé, si les activités sont commerciales, ou qu’elles sont à la fois commerciales et professionnelles, le statut des baux professionnels ne trouve pas à s’appliquer.
A ce titre, le bailleur qui souhaite donner à bail professionnel des locaux à usage d’habitation en vue de l’exercice d’une activité professionnelle doit obtenir l’autorisation administrative de changement d’usage et s’assurer de l’accord de la propriété.
La forme sociétaire du locataire est indifférente. Peu importe également que l’activité du locataire soit lucrative ou non. Il importe toutefois que l’activité professionnelle soit bien exercée par la personne titulaire du bail. Aussi, une société civile de moyens composée d’associés professionnels ne peut pas être considérée comme exerçant l’activité de ses associés, quand bien même celle-ci serait professionnelle.
La Cour de cassation a également reconnu à une association le bénéfice du statut des baux professionnels. Elle relève que les dispositions du statut des baux professionnels sont applicables dès lors que les personnes morales exercent dans les lieux une activité à usage exclusivement professionnel.
Quid du local dont l’usage est à la fois mixte, c’est-à-dire à usage d’habitation et professionnel ? Ces locaux sont soumis aux dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. En conséquence, le bailleur doit obtenir l’autorisation administrative requise pour affecter ces locaux à un usage entièrement professionnel. Il est rappelé à ce titre que l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel est indifférente à l’application de l’article L 631-7. La sanction étant la nullité absolue d’un bail conclu en contravention de ces dispositions.
A ce titre nous vous renvoyons à notre article relatif au changement d’usage applicable également en matière de législation Airbnb.
Cependant, la génération de revenus est déterminante pour l’application du droit au statut des baux professionnels.
La cour d’appel de Paris a déjà dénié l’application du statut à une association n’exerçant pas une profession, à un centre hospitalier qui occupait les lieux loués pour abriter ses services de gestion interne ainsi qu’à un établissement public exerçant une mission de service public ne lui assurant aucun revenu. Elle l’a dénié également à un comité consistant en un organisme professionnel de droit public exerçant une mission de service public ne justifiant aucunement de ressources provenant d’une quelconque. Un GIE en revanche, peut prétendre à l’application du régime des baux professionnels.
A partir du moment où le local et l’activité entrent dans le champ d’application du bail professionnel, il est temps de conclure un bail, lequel répond à un régime particulier.
Le bail professionnel implique que l’activité et le local soient professionnels et entrent dans le champ d’application du statut des baux professionnels.
Le statut des baux professionnels, a l’instar du statut des baux commerciaux, est un statut d’ordre public. Il résulte de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Cette loi en réglemente la forme, la durée, le préavis et le renouvellement. L’ordre public impliquant que les parties ne peuvent y déroger si elles doivent y être soumises en raison, notamment, de l’activité qui y est exercée, et qu’il ne peut être dérogé à certaines de ses dispositions.
Toutefois, certaines stipulations contractuelles peuvent être librement négociées et fixées par le bailleur et le preneur aux termes du bail professionnel. Ces stipulations portent notamment sur le loyer initial et/ou renouvelé, ses modalités de révision, de garantie, de paiement, etc. De même, les parties peuvent déterminer elles-mêmes les charges et obligations d’entretien. A défaut, les dispositions du code civil sont applicables (aux articles 1713 et suivants).
Les dispositions du statut des baux professionnels ne réglementent pas la fixation du loyer. Bailleurs et preneurs peuvent donc librement le déterminer lors de la conclusion du bail. Ce principe de liberté contractuelle s’applique également lors du renouvellement du bail professionnel. Les parties sont alertées du fait qu’à défaut de dénonciation, le bail se reconduira tacitement et que le loyer du bail professionnel renouvelé sera, à défaut de stipulation, correspondra au dernier loyer du bail venu en renouvellement.
La soumission du bail de locaux professionnels au statut des baux commerciaux
Le bailleur et le locataire peuvent très bien se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux. Cette soumission supposant une volonté écrite et non-équivoque.
La soumission au statut des baux commerciaux ne permettant plus de bénéficier des dispositions applicables au statut des baux professionnels. Les dispositions du code de commerce s’appliquant par dérogation à l’article 57 A. Cet article disposant qu’en adoptant le régime des baux commerciaux, il est dérogé à celui des baux professionnels : « Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L145-2 du code de commerce. »
L’adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux entraînera des conséquences propres en matière de délivrance de congé, de résiliation, de fixation du loyer révisé ou renouvelé. Pour une analyse exhaustive du statut des baux commerciaux nous vous renvoyons à la page relative au bail commercial.
La loi du 23 décembre 1986 impose l’écrit pour la conclusion du bail professionnel. La durée est au moins de six années.
En fin de bail, il sera reconduit tacitement pour la même durée sauf congé notifié dans les conditions prévues à l’article 57 A ou renouvellement exprès. Dans le silence de la loi, la Cour de cassation a décidé que le bail renouvelé l’est pour six ans (quelle que soit la durée du bail initial). Cette solution est similaire en matière de baux commerciaux.
L’article 56 A dispose que chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci. Pour ce faire, il conviendra de respecter un délai de préavis de six mois.
Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
La possibilité offerte au locataire de quitter les locaux à tout moment est d’ordre public. Une clause du bail ne peut l’interdire ou dissuader le locataire d’en bénéficier (par exemple par une clause mettant à sa charge des frais de sortie).
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