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Articulation de la commission de l’agent immobilier et du droit de préférence du preneur

Un bailleur a donné à bail divers locaux à usage commercial. Le 6 mars 2015, il donne mandat à un agent immobilier aux fins de vendre lesdits locaux.

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Cour d’Appel de Douai, 28 Mars 2019, n° 17/03524

L’agent obtient la signature par un acquéreur intéressé d’une lettre d’achat sous condition suspensive d’obtention de prêt pour un prix donné outre des frais de négociation, des droits d’enregistrements et frais de notaire. Cette offre a été expressément acceptée par le vendeur en date du 10 juin 2015.

Ce n’est que postérieurement au 27 novembre 2015 que la locataire a été avisée de la mise en vente du bien.

Par lettre du 24 décembre 2015, usant de la faculté offerte par l’article L 145-46-1 du code de commerce, Mme D. a avisé le notaire mandaté pour recevoir l’acte de cession de l’immeuble, qu’elle entendait faire l’acquisition de l’immeuble moyennant le prix de proposé par l’acquéreur au moyen d’un crédit bancaire.

Par mail en réponse, le notaire a précisé au locataire les conditions de la vente notamment le montant des frais d’agence.

La vente a été reçue au profit du locataire le 22 avril 2016, cette dernière ne s’étant pas acquittée des frais de l’agence immobilière.

Par acte d’huissier, l’agence immobilière a fait assigner devant le tribunal de commerce de Valenciennes, le locataire, aux fins de la voir condamner au paiement de cette somme. Le tribunal de commerce saisi a rejeté la demande de l’agent immobilier.

Ce dernier a interjeté appel de la décision.

Pour rappel, l’article L145-46-1 du code de commerce dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire. Cette notification qui vaut offre de vente au profit du locataire pourra être effectuée par le notaire en charge de la vente. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. Il peut, dans sa réponse, notifier son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt.

C’est ce qui s’est passé en l’espèce, sauf que des frais d’agence immobilière étaient en sus, dans la mesure où un intermédiaire était intervenu. Le locataire sortant estimant qu’il n’avait pas à les devoir, ne les a pas réglés.

La cour d’appel confirme le jugement de première instance. 

L’agent immobilier soutenait qu’en vertu de l’article L145-46-1 du code de commerce, la vente issue de l’exercice par le locataire du droit de préemption ne pouvait se faire qu’au prix et aux conditions de la vente initialement envisagée, ce qui inclut les frais d’agence.

Or, le locataire faisait valoir, en application de l’alinéa 1er de l’article L 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure les honoraires de négociation.

Le bailleur ne doit en effet pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial, étant rappelé que l’article L145-46-1 du code de commerce ne fait pas mention de l’existence d’un droit de préemption mais d’une offre de vente au locataire qui bénéficie d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut les frais d’agence.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté l’agence immobilière de sa demande en paiement de ses frais au titre de son préjudice matériel. L’agence immobilière a de même être déboutée de sa demande au titre de son préjudice moral, en l’absence de toute faute imputable au locataire.

Cette décision de la cour de Douai applique strictement la jurisprudence instaurée par la Cour de cassation dans une espèce similaire.

La cour d’appel considère que le bailleur ne doit pas attendre d’avoir d’autres offres avant de proposer à son locataire d’acquérir les locaux, ce qui sous-entend qu’il n’aurait pas besoin de mandater un agent immobilier. Aussi, seul le bailleur qui en solliciterait, malgré tout, les services pourrait être tenu seul des frais y afférents.

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