Court résumé
La Cour de cassation affirme que le bailleur d’un local commercial doit adresser activement au locataire, qui les demande, tous les justificatifs du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au bail. Le simple fait de « mettre à disposition » ces documents ne satisfait pas à cette obligation légale.
Les faits
Un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux est conclu pour une durée de neuf ans. Au cours du bail, la bailleresse signifie un commandement de payer visant la clause résolutoire des charges. En réponse, la locataire a assigné la bailleresse en contestation du commandement au fond et en indemnisation, mettant principalement en cause l’absence de communication effective des justificatifs de charges pour les exercices 2018 à 2021.
Procédure antérieure
La cour d’appel de Versailles, par arrêt du 25 janvier 2024, a rejeté les prétentions de la locataire. Elle a estimé que la bailleresse avait satisfait à son obligation en mettant les factures à disposition, au vu de courriers de reddition de charges et de justificatifs présentés lors du procès. La locataire a alors formé un pourvoi en cassation, contestant que cette mise à disposition suffise à l’obligation de communication.
Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation accueille le pourvoi et casse l’arrêt sur ce point. Elle retient que le bailleur doit adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, et non seulement les tenir à sa disposition.
Fondée sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, la Cour rappelle que cet état récapitulatif annuel doit être communiqué au locataire selon un calendrier précis, et que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». Le verbe « communiquer » implique une transmission active, non une simple mise à disposition.
La Cour souligne également que le bailleur doit justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges contestées par le locataire, en se fondant sur les articles 1134 (ancien) et 1353 du code civil (charge de la preuve).
Portée
Cet arrêt consacre une distinction fondamentale entre mise à disposition et communication. Il impose au bailleur une obligation active de transmission des documents, non une simple passivité. Cette jurisprudence s’étend à toute demande du locataire portant sur les justificatifs de charges : factures, relevés, décomptes, attestations de tiers, etc.
La décision protège efficacement les locataires commerciaux en renforçant le contrôle de la facturation des charges, enjeu majeur des baux commerciaux. Elle interdit au bailleur de se réfugier derrière le prétexte que les documents ont été présentés lors du procès ou mis à disposition dans les bureaux du bailleur.
Cette obligation s’applique également à la charge probante : le bailleur ne peut se contenter de produire les documents « en débats » devant le juge sans les avoir préalablement communiqués au locataire conformément aux dispositions légales. La Cour rend l’application des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce plus rigoureuse en sanctionnant le non-respect de la forme prescrite pour cette communication.
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982
Dispositions citées :
Article L. 145-40-2 du Code de commerce :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »
Article R. 145-36 du Code de commerce :
« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »