NS Avocats Congé refus sans offre d’indemnité d’éviction : temporalité et appréciation des motifs

3e Civ, 25 janvier 2024 n°17-31.538

La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt qu’un congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction peut être envoyé concomitamment à la mise en demeure préalable exigée par la loi et dans le cas où les motifs invoqués ne sont pas suffisamment graves, peut donner lieu au versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction.

Pour rappel, l’article L. 145-17 du Code de commerce dispose :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Cet article impose l’envoi préalable par le bailleur d’une mise en demeure d’avoir à faire cesser les troubles.

Or, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’affirmer que la mise en demeure préalable au congé peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement.

Autrement dit, la forme doit être respectée mais en revanche aucune condition de temporalité n’a à être vérifiée.

 S’agissant de l’appréciation de la gravité des motifs invoqués dans le congé ; la cour d’appel avait estimé que les motifs invoqués n’étaient pas constitués ou suffisamment graves pour justifier du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

En l’espèce, le bailleur reprochait à son locataire diverses infractions au bail commercial (notamment les défauts d’entretien des réseaux d’évacuation de l’eau, le défaut d’élagage des arbres…).

La Cour de cassation approuve le raisonnement de la cour d’appel et considère que : « ces seuls motifs, écartant l’existence d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement, et abstraction faite de celui tiré de l’absence du caractère préalable de la mise en demeure, erroné mais surabondant, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ».