Court résumé
La Cour de cassation rejette le pourvoi d’une société civile immobilière (bailleresse) contestant la reconnaissance du droit de préférence du locataire. Elle confirme que l’exception prévue à l’article L. 145-46-1 du code de commerce pour les cessions aux membres de la famille du bailleur ne s’applique pas lorsque les deux parties au contrat de vente sont des sociétés civiles immobilières, même si celle-ci a été constituée exclusivement par des descendants du bailleur. La cession entre deux sociétés civiles distinctes échappe à cette exemption, car les sociétés civiles ont une personnalité juridique propre.
Les faits
Une société civile immobilière, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à une société commerciale, conclut le 6 juillet 2018 une promesse de vente des locaux loués à une autre société civile immobilière, constituée par le même gérant que la société bailleresse, et ses deux enfants.
Le 31 juillet 2018, un notaire notifie l’offre de vente au locataire. Le 30 novembre 2018, une nouvelle offre est notifiée avec des modalités légèrement plus avantageuses pour l’acquéreur (paiement du prix sur quinze ans par trimestrialités). Le locataire déclare accepter cette offre le 12 décembre 2018. La bailleresse refuse de conclure la vente à son bénéfice.
Procédure antérieure
Le locataire assigne la bailleresse en réalisation de la vente. La bailleresse assigne en garantie le notaire, contestant notamment que le droit de préférence soit applicable en raison de la soustraction prévue par la loi pour les cessions à des ascendants ou descendants.
L’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 28 novembre 2023 déclare la vente parfaite à l’égard de la locataire par acceptation de l’offre et ordonne que le jugement vaut vente et sera publié. La cour d’appel estime que le droit de préférence s’applique car les deux parties au contrat sont des sociétés civiles immobilières distinctes, non des personnes physiques.
La bailleresse forme un pourvoi en cassation.
Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme que la cession des locaux à une société civile immobilière, même constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne peut bénéficier de l’exception prévue à l’article L. 145-46-1, alinéa 6, du Code de commerce. Cette exception n’est applicable que pour les cessions au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint lorsqu’il s’agit de personnes physiques.
La Cour souligne que la société civile immobilière possède une personnalité juridique distincte de ses associés. La cession à une SCI, même si elle n’est composée que de membres de la famille, ne constitue pas une cession au bénéfice de ces descendants au sens de la loi. Par conséquent, le droit de préférence du locataire s’applique intégralement, et l’acceptation de l’offre par le locataire parfait la vente à son égard.
Portée
Cet arrêt clarifie l’interprétation de l’exception aux droits de préférence en droit des baux commerciaux. Il établit un principe important : l’exception personnelle prévue pour les cessions aux membres de la famille du bailleur ne s’applique qu’aux personnes physiques et non aux sociétés, quelle que soit leur composition familiale.
Cette décision d’un point de vue juridique est logique. Elle se fonde sur le principe selon lequel une société civile immobilière demeure une entité juridique autonome distincte de ses associés (qu’ils soient ou non de la même famille).
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525
Dispositions citées :
Article L. 145-46-1 du Code de commerce
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045212563