NS Avocats Le caractère indivisible des locaux et le droit au renouvellement du sous-locataire

Cour d’Appel d’Agen, 28 Novembre 2018, n° 15/00404

Par contrat de sous-location, le locataire principal sous-loue les locaux désignés au bail principal à plusieurs sous-locataires.

Quelques années plus tard, le locataire principal signifie à son bailleur la résiliation du contrat de bail commercial à l’issue de la période contractuelle. Le même jour, les sous-locataires, ont été informées de cette résiliation. Se trouvant confronté à des difficultés tenant à l’inachèvement des locaux qu’il faisait édifier sur un autre site et en dépit des termes du congé, le locataire principal n’a pas libéré les lieux à la date pour laquelle il avait donné congé. 

Saisi à la fois par le locataire principal et par le bailleur, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Agen a enjoint au locataire principal de restituer les locaux objets du bail libres de toute occupation, en lui accordant un délai de grâce et en assortissant l’exécution de cette obligation d’une astreinte journalière.

Le locataire principal a fini par libérer les lieux relatifs à sa propre activité avant la date fixée judiciairement, mais les sous-locataires se sont maintenues dans les parties relatives à leur exploitation. 

Le locataire principal fait donc assigner à jour fixe son bailleur afin de voir dire qu’il n’avait plus qualité ni intérêt à agir en expulsion des sociétés sous-locataires, que soit déclarée satisfactoire la remise des clefs du bâtiment et qu’en conséquence, depuis son départ, il n’était plus redevable de l’indemnité d’occupation à laquelle il avait été condamné.

Le problème étant donc que la sous-location était régulière mais que les sous-locataires ne voulaient plus quitter les lieux, rendant impossible pour le locataire principal, sortant, de restituer l’entièreté des locaux.

La question se posait donc de savoir si les locaux constituaient un tout divisible (laissant la possibilité aux sous-locataires de se voir reconnaître le statut des baux commerciaux et le droit au renouvellement) ou indivisible (les empêchant d’en bénéficier).

Ce contrat ne contient aucune précision sur la commune intention des parties quant à la divisibilité des biens donnés à bail et ne stipule ni clause d’indivisibilité, ni clause de divisibilité.

Toutefois, lors de la signature des actes de sous-location, le bailleur appelé à concourir à l’acte avait refusé mais avait répondu par courrier :

« Nous entendons toutefois attirer très précisément votre attention sur le caractère indivisible des locaux qui vous ont été donnés à bail, ce qui interdit à votre sous locataire quelque constitution de droit direct et notamment une éventuelle demande du renouvellement autonome de votre bail.

Pour la bonne forme, nous vous confirmons que vous demeurez notre seul et unique interlocuteur et obligé, et vous veillerez donc au-delà du respect des obligations générales du bail, à nous assurer le règlement intégral des loyers, charges et annexes. »

La société locataire n’a émis aucune objection à cette lettre et, a fortiori, n’a pas répondu que l’indivisibilité n’aurait pas été convenue dans la commune intention du bailleur et du preneur principal.

L’examen de ces lettres qui mentionnent expressément une commune intention de rendre les locaux indivisibles entre le bailleur et le preneur.

A aucun moment, conclut la cour d’appel, la société bailleresse n’a admis le caractère divisible des locaux dans la commune intention des parties et, au contraire, s’est toujours opposée aux prétentions des sous-locataires de bénéficier d’un droit au renouvellement à l’expiration du bail principal.

Ces derniers ne peuvent dès lors pas se prévaloir d’un quelconque droit au renouvellement découlant du statut des baux commerciaux.