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Dans un contrat de bail commercial, il est stipulé que le preneur est autorisé à sous-louer les lieux, le bailleur principal devant cependant être appelé à tout acte de sous location.
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Par contrat de sous-location, le locataire principal sous-loue les locaux désignés au bail principal à plusieurs sous-locataires.
Quelques années plus tard, le locataire principal signifie à son bailleur la résiliation du contrat de bail commercial à l’issue de la période contractuelle. Le même jour, les sous-locataires, ont été informées de cette résiliation. Se trouvant confronté à des difficultés tenant à l’inachèvement des locaux qu’il faisait édifier sur un autre site et en dépit des termes du congé, le locataire principal n’a pas libéré les lieux à la date pour laquelle il avait donné congé.
Saisi à la fois par le locataire principal et par le bailleur, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Agen a enjoint au locataire principal de restituer les locaux objets du bail libres de toute occupation, en lui accordant un délai de grâce et en assortissant l’exécution de cette obligation d’une astreinte journalière.
Le locataire principal a fini par libérer les lieux relatifs à sa propre activité avant la date fixée judiciairement, mais les sous-locataires se sont maintenues dans les parties relatives à leur exploitation.
Le locataire principal fait donc assigner à jour fixe son bailleur afin de voir dire qu’il n’avait plus qualité ni intérêt à agir en expulsion des sociétés sous-locataires, que soit déclarée satisfactoire la remise des clefs du bâtiment et qu’en conséquence, depuis son départ, il n’était plus redevable de l’indemnité d’occupation à laquelle il avait été condamné.
Le problème étant donc que la sous-location était régulière mais que les sous-locataires ne voulaient plus quitter les lieux, rendant impossible pour le locataire principal, sortant, de restituer l’entièreté des locaux.
La question se posait donc de savoir si les locaux constituaient un tout divisible (laissant la possibilité aux sous-locataires de se voir reconnaître le statut des baux commerciaux et le droit au renouvellement) ou indivisible (les empêchant d’en bénéficier).
Ce contrat ne contient aucune précision sur la commune intention des parties quant à la divisibilité des biens donnés à bail et ne stipule ni clause d’indivisibilité, ni clause de divisibilité.
Toutefois, lors de la signature des actes de sous-location, le bailleur appelé à concourir à l’acte avait refusé mais avait répondu par courrier :
« Nous entendons toutefois attirer très précisément votre attention sur le caractère indivisible des locaux qui vous ont été donnés à bail, ce qui interdit à votre sous locataire quelque constitution de droit direct et notamment une éventuelle demande du renouvellement autonome de votre bail.
Pour la bonne forme, nous vous confirmons que vous demeurez notre seul et unique interlocuteur et obligé, et vous veillerez donc au-delà du respect des obligations générales du bail, à nous assurer le règlement intégral des loyers, charges et annexes. »
La société locataire n’a émis aucune objection à cette lettre et, a fortiori, n’a pas répondu que l’indivisibilité n’aurait pas été convenue dans la commune intention du bailleur et du preneur principal.
L’examen de ces lettres qui mentionnent expressément une commune intention de rendre les locaux indivisibles entre le bailleur et le preneur.
A aucun moment, conclut la cour d’appel, la société bailleresse n’a admis le caractère divisible des locaux dans la commune intention des parties et, au contraire, s’est toujours opposée aux prétentions des sous-locataires de bénéficier d’un droit au renouvellement à l’expiration du bail principal.
Ces derniers ne peuvent dès lors pas se prévaloir d’un quelconque droit au renouvellement découlant du statut des baux commerciaux.
Puis-je sous-louer un local commercial ?
Pour sous-louer un bail commercial il convient d’avoir l’autorisation du bailleur et de respecter les formalités de l’article L. 145-31 du Code de commerce.
Qu’est-ce que la sous-location d’un bail commercial ?
La sous-location du bail commercial consiste à mettre disposition d’une personne tierce un local commercial que l’on est en droit d’exploiter du fait d’un titre (en l’occurrence le bail commercial). Le sous-loyer ne pouvant dépasser le prix du loyer.
Quelles sont les règles de la sous-location ?
La sous-location est strictement encadrée par le Code de commerce et nécessite l’accord du bailleur, que les clauses du bail soient respectées et que le sous-loyer ne soit pas supérieur au loyer sous peine de voir le bailleur agir pour augmenter le loyer au prix du sous-loyer.
Est-ce qu’un propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial ?
Un propriétaire peut refuser de renouveler le bail commercial. Dans ce cas-là, il devra offrir de payer une indemnité d’éviction, sauf s’il démontre l’existence de motifs graves et légitimes (qui sont des infractions au bail ou peuvent être des infractions délictuelles) ou que le locataire ne remplit pas les critères du droit au renouvellement (il s’agit de la dénégation du droit au statut des baux commerciaux).
Comment puis-je mettre fin à un contrat de sous-location commerciale ?
Pour mettre fin à un contrat de sous-location commerciale, il convient de se référer au contrat de sous-location qui doit prévoir les modalités de résiliation (avec l’éventuelle durée ferme ou le préavis à respecter, la forme que doit prendre la notification de la résiliation, les modalités de restitution des lieux, etc.) outre la possibilité de résilier de façon amiable et anticipée en cas d’accord des parties.
Quels sont les risques en cas de sous-location ?
Le risque pour le bailleur en cas de sous-location est que le sous-locataire ne paie pas le loyer et que son locataire principal ne paie pas non plus et qu’il faille évincer deux personnes. Le risque pour le locataire principal est que le sous-locataire ne respecte pas les clauses du bail et qu’il encourt ainsi la résiliation du bail à ses torts.
Est-ce qu’une sous-location peut entraîner la résiliation du bail ?
La sous-location doit répondre au formalisme de l’article L. 145-31 du Code de commerce et du bail commercial (qui interdit la sous-location et renvoie à cet article généralement en cas d’autorisation nécessaire du bailleur). Si ces formalités ou si le bail n’est pas respecté le bail peut être résilié par le jeu de la clause résolutoire ou par la résiliation judiciaire qui ne nécessite pas de mise en demeure préalable.
Quels sont les motifs pour résilier un bail commercial ?
Les motifs pour résilier un bail peuvent porter sur un défaut d’obligation de payer (loyer, charges, taxes,) ou de faire (exercer la bonne activité, s’assurer, faire des travaux, entretenir les locaux, etc.). Il faut soit faire jouer la clause résolutoire, en faisant délivrer un commandement la visant et laissant un délai d’un mois, puis assigner devant le juge de référés ; soit saisir le juge du fond et demander la résiliation judiciaire du bail commercial.
Comment casser un bail commercial avant les 3 ans ?
Le bail commercial a une durée de trois années minimum (première période triennale). Ainsi, pour casser le bail avant cette période, il faut que les parties s’entendent sur une résiliation amiable anticipée. Le bailleur, quant à lui, peut demander la résiliation du bail s’il invoque une faute avérée du locataire.
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