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La durée du bail commercial doit être envisagée du point de vue du bail initial et du point de vue du bail renouvelé.
La durée du bail commercial peut être, par ailleurs, différente de celle contractuellement prévue, car le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé ou d’une demande en renouvellement.
La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans (article L. 145-4, alinéa 1er, du Code de commerce). Cette règle est d’ordre public.
En pratique : si un bail relevant du statut des baux commerciaux est conclu pour une durée inférieure à neuf ans, la clause sera réputée comme n’existant pas, et le bail considéré comme conclu pour neuf ans.
Les parties ont la faculté de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale.
La détermination de la date d’entrée en vigueur du bail est importante car elle permet de décompter la durée du bail et ses échéances triennales.
En principe, le bail entre en vigueur au jour de sa conclusion mais peut être signé à une date différente.
La durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L. 145-12, alinéa 1er, du Code de commerce).
Lorsque le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, la durée du bail renouvelé est aussi de neuf ans sauf si, lors du renouvellement, les parties ont exprimé expressément la volonté de contracter pour une durée supérieure.
Le nouveau bail prend effet à l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation (article L. 145-12, alinéa 3, du Code de commerce).
La date d’expiration du bail précédent est celle contractuellement prévue si un congé ou une demande de renouvellement a été délivré dans les formes et délais requis.
Si le bail s’est au contraire poursuivi tacitement au-delà du terme convenu, le point de départ du bail renouvelé est reporté, soit à la date pour laquelle le congé est donné, soit au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (article L. 145-12, alinéa 3, du Code de commerce).
Un bail commercial 3 6 9 est un contrat de location d’une durée minimale de neuf années, et portant sur des locaux à usage commercial pour l’exercice d’une activité commerciale (mais qui peut être également libérale, bureautique, d’entrepôt, sous réserve, parfois de devoir adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux). Il peut être dénoncé tous les trois ans par le locataire (ou le bailleur dans certains cas particulierscertains particuliers) sauf durée ferme. Il se renouvelle pour des durées de neuf ans. Ce type de bail est courant en France et permet aux commerçants de sécuriser leur activité sur une période de minimum neuf ans, en leur offrant la propriété commerciale, c’est-à-dire qu’en cas de refus de renouvellement, une indemnité d’éviction doit lui être versée par le propriétaire sauf dénégation du droit au statut ou infraction commise par le locataire. Le bail commercial 3 6 9 est souvent choisi pour sa stabilité et sa prévisibilité.
Pour mettre fin à un bail commercial, le locataire doit respecter un délai de préavis de six mois avant la date de résiliation souhaitée, tous les trois ans (sauf durée ferme). Cette résiliation se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extrajudiciaire (de commissaire de justice) sous peine de nullité du congé. Il est crucial de suivre ces procédures pour éviter toute contestation ou complication juridique.
Opter pour un bail commercial de 10 ans présente plusieurs avantages pour les entreprises. Cette durée offre une stabilité accrue et permet aux commerçants de planifier leur développement sur le long terme mais cela entraîne une durée qui peut être ferme (et donc pas de possibilité de mettre fin au bail tous les trois ans), et le fait que le loyer sera déplafonné en fin de bail, c’est-à-dire fixé à la valeur locative. De plus, côté bailleur, un bail plus long peut faciliter l’obtention de financements, car les banques préfèrent des engagements de location solides.
Le bailleur n’est pas obligé de renouveler le bail commercial, mais dans ce cas il doit offrir, en contrepartie, le paiement d’une indemnité d’éviction, sauf à démontrer que le locataire a commis une faute ou qu’il ne remplit pas les critères légaux de droit au renouvellement (défaut d’immatriculation, absence d’exploitation d’un fonds depuis trois ans, notamment). Le preneur qui souhaite se maintenir dans les lieux a tout intérêt à demander le renouvellement de son bail bien que le bailleur ne soit pas obligé de l’accepter. Si le locataire souhaite renouveler le bail, il doit en faire la demande dans les six mois précédant la fin du bail (et sauf congé du bailleur) ou à tout moment au cours de la tacite prolongation.
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