NS Avocats Loi Pinel : bail dérogatoire et convention d’occupation précaire

Modification du régime des baux dérogatoires et extension de la durée maximale à trois ans (article L145-5 du code de commerce)

L’article L145-5 du code de commerce porte sur le bail dérogatoire (Lien vers la page « Bail dérogatoire »).

Depuis la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, dite « loi LME », trois modifications provenant de la loi Pinel sont venues modifier le régime des baux dérogatoires :

• La durée maximale est portée à trois ans que ce soit pour un seul bail dérogatoire ou pour plusieurs baux dérogatoires successifs.
• A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure de nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
• Un délai de « secours » d’un mois est laissé au bailleur pour mettre tout en œuvre afin d’obtenir le départ du locataire des lieux loués et éviter ainsi la formation d’un nouveau bail, cette fois soumis au statut des baux commerciaux.

Comment s’est traduit l’instauration de ces nouvelles règles en pratique ?

→ Tout d’abord le point de départ du bail dérogatoire est constitué par l’entrée dans les lieux du preneur (Cass. 3ème civ., 30 mars 2017, n° 16-10.786). Le calcul de la durée du bail ne tient pas compte de la présence antérieure du preneur dans les lieux loués avant le départ du bail. Peu importe ainsi le fait qu’il les ait occupés antérieurement en vertu d’un autre titre qui lui est expiré (Cass. 3ème civ., 2 mars 2017, n° 15-28.068).

→ Concernant l’action tendant à faire constater la formation d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à l’expiration d’un bail dérogatoire en cas de maintien dans les lieux n’est pas soumise à la prescription de deux ans de l’article L145-60 (CA Aix-en-Provence, 12 avr. 2018, n° 17/06495). C’est vraisemblablement la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil qui s’applique.

→ Le bail dérogatoire ne peut faire l’objet d’une reconduction tacite. Cela signifie qu’en pratique si le bailleur laisse le locataire dans les lieux, en invoquant une reconduction tacite, il se heurte à la formation d’un bail commercial (Civ. 3ème, 8 juin 2017, n° 16-24.045 : Lien vers l’article : « Bail dérogatoire – 16-24.045 »). Les parties doivent donc veiller soit à le renouveler sous forme de baux successifs ne dépassant pas trois ans, soit à en conclure un plus long résiliable selon des modalités à définir.

→ De même en cas de changement de destination des lieux, un nouveau bail dérogatoire conclu entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux entraîne l’application du statut des baux commerciaux. Pour la Cour de cassation, l’alinéa 3 interdit la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire dans le même local, même si l’activité envisagée est différente de celle du bail précédent (Civ. 3ème, 31 mai 2012, n° 11-15.580).

→ Le nouveau délai d’un mois qui fait suite à l’expiration du bail doit donc permettre au bailleur de mettre en œuvre les moyens permettant d’évincer le locataire. Sous peine de voir le bail dérogatoire donner suite à un bail commercial. A l’inverse, si le preneur avait expressément renoncé initialement au bénéfice du statut, il ne peut l’invoquer postérieurement. (CA PARIS, 17 février 2016, n° 15/10553).

Définition de convention d’occupation précaire (article L145-5-1 du code de commerce)

Ce court article L145-5-1 du code de commerce définit la convention d’occupation précaire. Il est tout d’abord indiqué que celle-ci n’est pas soumise au statut des baux commerciaux. Elle se caractérise, ensuite, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

En pratique, avant et après l’entrée en vigueur de cet article, bailleurs et preneurs ont tenté d’éluder l’application du statut des baux commerciaux en qualifiant de convention d’occupation précaire leur contrat.

→ Le juge continue de s’attacher toutefois à donner au contrat la qualification exacte quand le statut d’ordre public des baux commerciaux est illicitement écarté par les parties en faisant valoir l’application de l’article L145-5-1 du code de commerce.

→ En cas de convention d’occupation précaire conclu en raison d’un réel motif de précarité, si celui-ci disparait lors du renouvellement de la convention, la convention doit être requalifiée de bail commercial (Civ. 3ème, 8 mars 2018, n° 16-22.082).

→ De même, n’est pas une convention d’occupation précaire l’accord autorisant le locataire à occuper les locaux durant une période transitoire dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail et alors que le locataire s’est maintenu dans les locaux au-delà du terme prévu sans opposition du bailleur (Civ. 3ème, 12 décembre 2019, n° 18-23.784). Une solution similaire avait été retenue par la Cour d’appel de CAEN (CA CAEN, 14 juin 2018, n° 15/02811).

→ En revanche, la demande de requalification en bail commercial, ou d’abord en bail dérogatoire, puis en bail soumis au statut des baux commerciaux, doit être faite dans un délai de deux ans après sa signature (CA DOUAI, 15 févr. 2018, 16/03453).