Loi Pinel : cession de droit au bail commercial et garantie solidaire

La loi Pinel est venue modifier les règles de transmission universelle du bail commercial. Elle est également venue préciser le régime de la cession du fonds de commerce et du droit au bail, notamment en ce qui concerne la garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire à l’égard du bailleur. Elle introduit une limite de durée dans la garantie solidaire (antérieurement possible sur toute la durée restante du bail) ainsi qu’une obligation d’information du bailleur à l’égard du cédant, sorti des locaux depuis la cession.

Modification des règles de transmission universelle du bail commercial (article L145-16 du code de commerce)

Auparavant, la transmission universelle du droit au bail s’opérait en cas de fusion de sociétés ou d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues pour la scission. La scission avait été omise des dispositions légales.

L’article L145-16, tel que modifié par la loi Pinel, visait alors la fusion, la scission de sociétés, la transmission universelle du patrimoine ou l’apport partiel d’actif réalisé dans les conditions de la scission pour ce qui est de la transmission de plein droit du bail, nonobstant toute stipulation contraire, à la société issue de la fusion, à la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport.

Enfin, le dernier alinéa de l’article L145-16 a été modifié afin de disposer que la procédure judiciaire de substitution de garantie est applicable dans toutes ces hypothèses.

Loi Pinel et bail commercial

Le devoir d’information en cas de défaillance du cessionnaire et la garantie solidaire du cédant en cas de cession (articles L145-16-1 et L145-16-2 du code de commerce)

Les articles L145-16-1 et L145-16-2 du code de commerce portaient sur la solidarité du cédant et du cessionnaire vis-à-vis du bailleur.

L’article L145-16-1 créait un devoir d’information à la charge du bailleur qui devait informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Cet article avait vocation à protéger le cédant contre une passivité et une inaction du bailleur en cas de défaillance du cessionnaire pour se retourner ensuite contre le cédant, quelques années plus tard pour lui réclamer le règlement des arriérés de loyers et de charges du locataire actuel.

  • Cet article n’est pas encore au rang des articles d’ordre public (ni aux termes de la loi, ni aux termes d’un arrêt de la Cour de cassation) et il peut dès lors y être dérogé.

L’article L145-16-2 limitait la garantie solidaire à une durée de trois ans à compter de la cession du bail cédé.

Deux questions se posait :

  • Cet article est-il d’ordre public ?
  • Cet article était-il applicable aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi Pinel ou aux cessions de baux antérieurs à cette entrée en vigueur mais elles-mêmes postérieures à l’entrée en vigueur ?

→ La Cour de cassation répond à la première question par l’affirmative. Cet article est bien d’ordre public. Elle répond à celle de l’application dans le temps en retenant que ce texte ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate et la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties. Il n’est donc pas immédiatement applicable. Il s’applique aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel (Civ. 3ème, 11 avril 2019, n° 18-16.121).

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