NS Avocats Loi Pinel : établissement d’un état des lieux et d’un inventaire des charges et impôts du bail commercial

L’obligation d’établir un état des lieux et un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (article L145-40-2 du code de commerce)

L’établissement d’un état des lieux

L’article L145-40-1 du code de commerce dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Cet article distingue bien entre conclusion du bail et prise de possession des locaux, lesquelles peuvent être séparées de plusieurs jours, semaines, mois ou années.

La sanction n’avait été prise que contre le bailleur uniquement, qui ne pouvait plus se prévaloir des présomptions de l’article 1731 du code civil qui présument du bon état de réparation locatives. Renforçant un peu plus l’obligation de délivrance du bailleur.

La question se posait à l’époque de savoir si l’état des lieux réalisé lors d’une cession était opposable au bailleur.

→Dans la mesure où une infraction peut être celle commise par un preneur mais également être le fait de son prédécesseur, il est possible de dire que la persistance d’une infraction originairement imputable au cédant puisse légitimement amener le bailleur à mettre en demeure le cessionnaire d’y mettre fin. Aussi, il est recommandé aux parties d’imposer la réalisation d’un état des lieux intermédiaire en cas de cession et de le signifier au bailleur. La solution n’est pas limpide mais permet d’éviter certains risques.

L’établissement d’un inventaire précis et limitatif et d’une grille de répartition

L’article L145-40-2 constituait l’une des mesures phares de la loi Pinel afin d’éviter de répercuter sur le preneur des charges non-effectives et non-prévues au bail.

Ce texte disposait que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

→ Ne sont donc pas visées les charges elles-mêmes mais les catégories dont elles dépendent.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

→ La fin du premier alinéa traite en revanche des nouveaux charges, impôts, taxes et redevances et non les catégories.

Ce qui sous-entendait donc bien que les charges dussent elles-mêmes être visées en sus des catégories.

Les articles R145-35 et suivants issus du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (entrée en vigueur le 5 novembre 2014) sont venus le préciser.

L’idée étant pour le preneur de ne régler que des charges faisant l’objet de prestations effectives. Les charges ne peuvent constituer un supplément de loyer.

• Parmi les décisions parues sur le fondement des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce :
• → Civ. 3ème, 5 novembre 2014, n° 13-24.456 : l’absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provision qui doivent être remboursés.
• → Civ. 3ème, 9 juin 2015, n° 14-13.555 : alors que la bailleresse ne produisait aucun justificatif des charges d’eau et des taxes d’ordures ménagères, la cour d’appel, sans méconnaître les termes du litige, ni dénaturer les clauses du contrat, a pu condamner la bailleresse à rembourser les provisions sur charges.
• → Civ. 3ème, 15 sept. 2015, n° 14-15.911 : tranche sur l’interprétation de l’expression selon laquelle le preneur devra s’acquitter des impôts et taxes diverses « dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque ». Cette expression renvoie aux dispositions spécifiques permettant à l’administration fiscale de recouvrer certains impôts, contributions et taxes incombant au preneur de baux commerciaux sur les bailleurs, c’est-à-dire ceux visés par l’article 1687 du code général des impôts (cotisations foncières des entreprises), le preneur n’étant donc pas tenu au paiement de la taxe foncière sur le fondement de cette disposition contractuelle.
• → TGI PARIS, 29 juin 2017, n° 16-15.417 : la question était de savoir si la limitation, par l’article les articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce des charges récupérables, constituait un motif de déplafonnement au regard de l’article R145-8 en tant que modification notable des obligations respectives des parties. Le Tribunal a décidé que l’article R145-35, n’étant applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014, il n’est pas de nature, à l’égard d’un contrat venu à échéance le 31 mars 2016 et donc toujours en cours à la date du 5 novembre 2014, à constituer une modification notable des obligations respectives des parties, celle-ci n’étant pas « intervenue » au cours du bail expiré, puisque cet article ne devenait applicable au bail renouvelé qu’à compter du 1er avril 2016.
• → Sur la qualification de clause exorbitante celle qui met à la charge du locataire l’impôt foncier, bien que la doctrine majoritaire s’accorde à répondre par l’affirmative, un jugement en ce sens contraire a été rendu par le Tribunal de grande instance de Paris, (TGI Paris, 5 juillet 2016, n° 14/03319), qui retenait que l’exception ouverte expressément (par l’article R145-35 du code de commerce), notamment pour la taxe foncière, aboutit à considérer que tel n’est pas le cas.
• → Sur l’imputation de la charge de la taxe foncière au preneur, bien que l’article R145-35 permette d’y procéder, il demeure – comme c’était le cas antérieurement à la publication du décret – que cette imputation doit faire l’objet d’une disposition expresse du bail (CA PARIS, 17 janvier 2018, n° 16/08381). Cette charge étant normalement réglée par le bailleur aux termes du code général des impôts.
• → Concernant les honoraires de gestion des loyers, depuis l’entrée en vigueur du décret du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus les récupérer sur le locataire. Il peut toutefois, en présence d’une clause expresse, lui imputer « les honoraires de gestion et de syndic ». Une telle disposition est régulière, ce d’autant plus si le locataire les a toujours réglés sur la base de 5% du montant du loyer annuel (CA PARIS, 14 juin 2018, n° 16/02984).