Loi Pinel : déplafonnement et lissage du loyer révisé et renouvelé du bail commercial à la valeur locative

L’une des modifications économiques majeures de la loi Pinel a porté sur ce qui est couramment appelé aujourd’hui le « lissage du déplafonnement » ou « plafonnement du déplafonnement » et qui consiste à tempérer l’augmentation du loyer révisé ou renouvelé à la valeur locative via un mécanisme de paliers.

Les modifications des règles relatives à la fixation du loyer révisé ou renouvelé (articles L145-34, L145-38 et L145-39 du code de commerce)

La suppression de l’indice du coût de la construction comme indice de référence

L’indice du coût de la construction avait été supprimé et seuls sont conservés l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires.

Toutefois, il demeure utilisable pour l’indice de référence d’une clause d’échelle mobile (sur le fondement de l’article L145-39 du code de commerce).

  • Aux termes d’un arrêt du 4 juillet 2018, la Cour d’appel de Paris a considéré que si un renouvellement intervient à compter du 1er juillet 2015, les nouvelles dispositions afférentes à l’indice sont applicables et le loyer plafond doit être calculé sur la base de l’indice des loyers commerciaux (CA PARIS, 4 juillet 2018, n° 16/23314).

Loi Pinel et bail commercial

Le lissage du loyer révisé et renouvelé fixé à la valeur locative

L’alinéa 4 de l’article L145-34 a fait beaucoup parler de lui puisqu’il a bouleversé l’économie des baux commerciaux.

Pour préserver le preneur d’une augmentation substantielle du loyer, en cas :

  • d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 (article L145-34 du code de commerce),
  • d’une variation de plus de 10% de la valeur locative en cours de bail (article L145-38 du code de commerce),
  • d’une augmentation ou d’une diminution du loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire par le jeu d’une clause d’échelle mobile (article L145-39 du code de commerce).

La variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. On parle de « plafonnement du déplafonnement » ou de « lissage du déplafonnement ».

C’est toutefois uniquement lorsqu’elle est supérieure à 10% du loyer de l’année précédente que ce lissage s’applique.

Cette protection est également applicable s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail.

Cet article L145-34, et plus précisément son alinéa 4, n’est pas au rang de ceux qualifiés d’ordre public. Les parties peuvent donc y déroger.

Plusieurs questions se posaient dès lors à l’entrée en vigueur de la loi.

Comment définir « le loyer acquitté au cours de l’année précédente » ? S’agit-il du loyer facturé par le bailleur ? le loyer quittancé par le bailleur ? S’agit-il du loyer effectivement réglé par le preneur ? Le cas échéant, est-ce le loyer réglé de façon complète ou partielle ? Les questions posées par les auteurs de l’époque trouvaient toute leur pertinence dans le fait que le comportement du bailleur ou du preneur quant au loyer (le montant demandé par le bailleur et le montant réglé par le preneur) pouvait évoluer.

→ Dans un arrêt, la Cour de cassation ne parlait pas de loyer acquitté mais du loyer de l’année précédente. Elle règle ainsi la question du cas où le locataire n’aurait pas réglé le loyer en prévision de l’application de cette règle (Civ. 3ème, 9 mars 2018, n° 17-70.040).

De même, qu’en est-il lorsqu’à la neuvième année du bail renouvelé, le loyer renouvelé n’a toujours pas atteint la valeur locative ?

→ La Cour de cassation a rappelé aux termes du même arrêt que ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir. L’étalement prévu par le texte s’opère annuellement par application d’un taux qui doit être égal à 10 % du loyer de l’année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux.

De même quelle est la valeur à prendre en compte ? Est-ce celle du dernier palier ou celle de la valeur locative ?

→ A cette question, il convient de retenir que le loyer du bail renouvelé est bien celui de la valeur locative. La Cour de cassation a considéré que le quatrième alinéa de l’article L145-34 du code de commerce n’instaure qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.

Qu’en est-il alors lorsque le loyer renouvelé n’atteint pas la valeur locative ?

→ Aucune réponse n’a encore été apportée. Mais comme précisé ci-avant, cet article n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent l’aménager et prévoir des paliers différents pour atteindre ladite valeur locative.

L’effet non-rétroactif de la demande de révision

L’article L145-38 s’était vu adjoindre la disposition suivante : « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ». La disposition est d’ordre public.

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