Loi Pinel : la durée du bail et la résiliation triennale, commercial et le congé

La loi Pinel est venue modifier le régime de la durée du bail commercial en précisant que, d’ordre public, le preneur peut y mettre fin à l’expiration de chaque période triennale, à l’exception de certains cas limitativement et légalement prévus. Elle a également modifié le formalisme du congé, lui-même l’a été peu de temps après par la loi Macron, ce qui a été source de confusion pour les bailleurs et preneurs.

La durée du bail commercial et la quasi-suppression de la durée ferme (article L145-4 du code de commerce)

La faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’article L145-4 du code de commerce dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9.

La mention « à défaut de convention contraire » a disparu et il est à rappeler que cet article est au rang de ceux qui sont d’ordre public et donc auxquels il est impossible de déroger.

Quatre dérogations sont toutefois possibles :

  • Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
  • Les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation (c’est-à-dire les locaux monovalents visés à l’article R145-10 du code de commerce),
  • Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11 du code de commerce)
  • Et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

→ Cet article n’a pas fait l’objet de débats particuliers et cette règle s’applique depuis lors de façon continue.

La possibilité de résiliation triennale du bail par le preneur et les ayants droit du preneur défunt

Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social avait la faculté de donner congé dans les formes et délais de l’article L145-9.

La loi Pinel a étendu ce droit à ses ayants droit en cas de décès du preneur.

Modification de la forme du congé (article L145-9 du code de commerce) et revirement par la loi Macron

L’article L145-9 initialement modifié par la loi Pinel permettait de délivrer un congé au par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en plus de l’acte d’huissier.

Cette possibilité s’expliquant par le coût moindre d’un courrier avait été très critiquée du fait de son manque de fiabilité. Les intérêts en jeu étant, selon les critiques, bien plus importants que l’économie réalisée sur la délivrance du congé. Il était surtout question de protéger les plus petits commerçants des coûts de l’acte d’huissier.

Le critère économique l’emportait sur la sécurité juridique de l’acte.

→ Les critiques ont été entendues. Désormais, depuis la loi Macron, l’article L145-9 du code de commerce a de nouveau été modifié dans le sens d’un congé devant être délivré uniquement par acte d’huissier.

→ Désormais, le congé délivré par le locataire peut être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article L145-4 du code de commerce). En revanche, le congé du bailleur, quel qu’en soit la nature, doit être signifié par acte d’huissier, c’est-à-dire par acte extrajudiciaire (article L145-9 du code de commerce).

→ Le locataire pourra demander le renouvellement, dans le respect de l’article L145-10 du code de commerce, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En revanche, le bailleur devra signifier toute réponse négative, refusant le renouvellement, par acte extrajudiciaire. L’acceptation ne devant revêtir aucune forme particulière.

→ Par souci de cohérence, l’article R145-1-1 qui visait la délivrance du congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes de l’article L145-9 du code de commerce a été abrogé par le décret n° 2016-296 du 11 mars 2016.

→ Les règles classiques applicables en la matière persistent.

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