NS Avocats La mise en œuvre de la garantie à première demande est abusive lorsque le bailleur refuse le renouvellement

En fin de bail commercial, un bailleur décide de mettre en œuvre la garantie à première demande consentie à son profit. Le litige portait sur la mise en œuvre de cette garantie. Le bailleur y procédait alors même qu’il avait refusé le renouvellement du bail en exerçant son droit d’option.

Cour d’appel de Paris, 31 Octobre 2019,  19-08.640

Une banque a souscrit un engagement à la demande d’une société preneuse d’un bail commercial au bénéfice du bailleur.

Cet engagement constitue une garantie autonome au sens de l’article 2321 du Code civil, c’est-à-dire un engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.

Selon cet article, en son troisième alinéa, le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. Toutefois, il n’est pas tenu, aux termes du deuxième alinéa, en cas d’abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire, en l’occurrence le bailleur, ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre.

La cour d’appel constate que la garantie émise par la banque était destinée à couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l’usage de bureaux en cas de départ du preneur.

Cette notion de « départ du locataire » ne saurait être confondue avec celle de « fin du bail » à la suite de la notification par le bailleur de sa décision d’exercer son droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce et de refuser le renouvellement du bail dès lors que le bailleur qui fait usage de ce droit est, en principe, redevable envers le locataire d’une indemnité d’éviction et que, en vertu de l’article L. 145-28 du même code, ce locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité.

La demande en paiement de la société bailleresse, à supposer qu’elle doive être lue comme une demande à titre provisionnel, à défaut de quoi elle serait irrecevable au regard des pouvoirs conférés au président du tribunal de commerce à l’article 873 du Code de procédure civile, se heurte ainsi à une contestation sérieuse.