Cour de cassation 3ème chambre civile – 4 décembre 2025 n°23-23.357
Résumé
Par arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation précise que les obligations de délivrance et de jouissance paisible incombant au bailleur commercial sont des obligations continues, exigibles pendant toute la durée du bail. La persistance du manquement du bailleur constitue un fait nouveau permettant au locataire d’agir en exécution forcée ou en indemnisation, sans que la prescription quinquennale soit comptée à rebours à partir de la seule date de signature du contrat (en l’espèce tant que l’affection due aux vices structurels et à la vétusté persistent).
Les faits
Une société locataire exerçant une activité industrielle de fabrication de mobilier métallique destiné aux collectivités a pris à bail commercial, le 28 février 2012, des locaux destinés à l’exercice de cette activité. Au fil des années, la locataire a constaté une dégradation manifeste des lieux liée à la vétusté.
Procédure antérieure
Le 26 novembre 2018, elle a assigné la bailleresse, en tant que propriétaire responsable de l’obligation d’entretien et de délivrance, en exécution de ses obligations légales et en indemnisation de ses préjudices.
Le bailleur a soulevé une fin de non-recevoir invoquant la prescription de l’action.
La Cour d’appel de Riom a rejeté la demande par arrêt du 20 septembre 2023, estimant l’action prescrite. Elle a raisonné ainsi : au jour de la signature du bail (en février 2012), le preneur connaissait déjà l’état vétuste du bâtiment ; cet état initial était apparent et n’a pas empêché l’exploitation de l’activité commerciale/industrielle ; le délai de cinq ans courait donc à compter de février 2012, et l’assignation de novembre 2018 intervenait hors délai. La cour d’appel considérait que seuls les enjeux en termes d’exploitation n’avaient pas été mesurés par la société preneuse. Aussi, en délivrant son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de cinq ans, la locataire était prescrite en son action fondée sur les dispositions de l’article 1755 du code civil.
La société locataire a formé un pourvoir en cassation.
Solution de la Cour de cassation
La Haute juridiction casse l’arrêt. Elle rappelle que « les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail ».
Par suite, « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action ». En d’autres termes, il importe peu que le preneur ait connu l’état vétuste au jour de la signature du bail ; l’obligation de réparation et de maintien en bon état pèse sur le propriétaire-bailleur tout au long du contrat, et tant que cette obligation demeure inexécutée, le locataire conserve le droit d’agir.
Conformément à l’article 2224 du Code civil, la prescription quinquennale ne commence pas à courir de manière figée à la date initiale du contrat, mais se mesure à compter de la persistance du manquement. Or, selon la jurisprudence constante, on ne peut fixer la prescription d’une obligation continue que par rapport au moment où cette obligation cesse d’être exécutée de manière défaillante.
Portée de l’arrêt
Cet arrêt du 4 décembre 2025 consolide une jurisprudence déjà amorcée, notamment par la décision du 10 juillet 2025 (Cass. 3ème civ., 10 juillet 2025, n°23-20.491). Il cristallise trois principes majeurs en matière de bail commercial et de la responsabilité du propriétaire-bailleur :
- D’abord, le caractère continu de l’obligation de délivrance. Ainsi qu’il est précisé, le bailleur ne peut se défendre en invoquant « la prise des lieux en l’état » ou le fait que le preneur connaissait l’état du bâtiment à l’origine. Ces clauses ou circonstances ne neutralisent pas l’exigence légale de conformité à la destination contractuelle et de maintien en bon état, mise à la charge du propriétaire.
- D’autre part, l’impossibilité de fixer la prescription à rebours. Le délai de cinq ans ne se cristallise pas au jour de la signature du contrat de bail, comme l’avait retenu à tort la cour d’appel. Il s’évalue plutôt au regard de la persistance du manquement du propriétaire. Dès lors que la toiture reste vétuste, que les façades demeurent dégradées ou que la voirie nécessite une réfection, le propriétaire manque à son obligation légale et le locataire dispose d’un délai de prescription qui ne court pas tant que l’infraction persiste.
Enfin, l’équilibre entre protection du preneur et sécurité juridique. L’arrêt reconnaît au locataire un droit effectif à agir pendant l’exécution du bail dès lors que le bailleur ne s’acquitte pas de ses obligations continues d’entretien et de délivrance. Cela n’ouvre pas une imprescriptibilité absolue, mais refuse de sanctionner le preneur par une prescription qu’il ne maîtrise pas quand le manquement persiste.
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357
Décision(s) citée(s) :
Cass. 3ème civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491
Disposition(s) légale(s) citée(s) :
Article 1719 du Code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127
Article 2224 du Code civil :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112