Court résumé
L’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur par l’article 1719 du Code civil ne se borne pas à une conformité des locaux appréciée à la date de remise des clés. Elle constitue une obligation continue, dont le respect s’impose pendant toute la durée du bail. Le juge ne peut donc rejeter une demande en résiliation aux torts du bailleur au seul motif que les désordres invoqués ne sont pas établis à la date d’entrée en jouissance de la preneuse.
Les faits
Une société civile immobilière, bailleresse, a donné à bail commercial des locaux à une société commerciale exerçant une activité de commerce automobile. Après un peu plus d’un an d’exploitation, la preneuse a quitté les lieux. La bailleresse lui a ensuite délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. En réponse, la preneuse a assigné la bailleresse en résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs, en invoquant l’existence de désordres électriques et de non-conformités aux règles de sécurité applicables à son activité.
Procédure antérieure
La cour d’appel a rejeté la demande en résiliation formée par la société preneuse. Elle a retenu que les pièces produites, relatives aux désordres électriques et aux non-conformités aux règles de sécurité, ne démontraient pas que ceux-ci existaient au jour de la remise des lieux, et que la preneuse n’avait jamais mis en demeure la bailleresse de réaliser des travaux avant de quitter les locaux, privant ainsi cette dernière de toute possibilité de contester la réalité des désordres ou d’y remédier en temps utile.
La cour d’appel a par ailleurs constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la preneuse au paiement d’un arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation.
La société locataire a dès lors formé un pourvoi en cassation.
Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt en toutes ses dispositions, avec renvoi devant une autre cour d’appel. Elle relève que l’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, non seulement à la date de remise des lieux, mais tout au long de l’exécution du contrat.
En cantonnant son appréciation du respect de l’obligation de délivrance à la seule date d’entrée en jouissance de la preneuse, la cour d’appel a méconnu l’étendue temporelle de cette obligation et violé le texte susvisé. La Cour censure ainsi le raisonnement qui subordonnait implicitement l’examen des désordres à leur antériorité par rapport à la prise de possession des locaux.
Portée
L’arrêt réaffirme avec netteté le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur en matière de bail commercial. Il en résulte que la preneuse peut valablement invoquer, à l’appui d’une demande en résiliation aux torts du bailleur, des désordres survenus ou révélés en cours de bail, sans avoir à établir qu’ils existaient dès l’origine.
L’obligation de délivrance ne se confond pas avec une simple garantie initiale de conformité : elle impose au bailleur de maintenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat pendant toute sa durée.
En pratique, tout désordre apparu en cours d’exécution du bail – qu’il soit électrique, structurel ou relatif aux règles de sécurité – est susceptible de caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dès lors qu’il rend les locaux impropres à leur destination contractuelle, et peut fonder une résiliation judiciaire à ses torts exclusifs.
Décision commentée :
Cass. 3ème civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483
https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fc7cdc6046d472d5b1f
Disposition citée :
Article 1719 du Code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127