Bail commercial La perte de la chose louée : bon argument en référé, moins recevable par les juges du fond.

Plusieurs arguments ont été avancés par les locataires pour s’opposer aux règlements : la force majeure, l’exception d’inexécution, et notamment la perte de la chose louée.

L’article 1722 du Code civil dispose que l’obligation de délivrance de la chose louée, imputable au bailleur, implique que, pendant la durée du bail, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix, ou la résiliation du bail.

La jurisprudence a été constante sur ce point : une perte peut être matérielle mais également juridique. C’est notamment le cas lorsqu’un locataire perd la jouissance de la chose louée, en raison d’une décision administrative ou judiciaire.

L’argument tiré de la perte de la chose louée et utilisé dans le cadre de la crise sanitaire, semble recevoir un accueil différent devant le juge des référés et les juges du fond.

L’allégation de la perte de la chose louée durant la période de confinement revêt le caractère d’une contestation sérieuse

A plusieurs occasions, la Cour d’appel de Paris et de Versailles ont considéré que la perte juridique et partielle de la chose louée, en raison des mesures sanitaires représentait une contestation sérieuse propre à écarter la juridiction des référés.

Cette décision a été affirmée par la Cour d’appel de Versailles (4 mars 2021, n° 20/02572 ; 12ème Chambre, 6 mai 2021 n°19/08848) et également par la Cour d’appel de Paris (2 juillet 2021, n°20/08315).

La Cour a considéré que l’existence d’une perte juridique représentait une contestation sérieuse, de sorte que le juge des référés ne pouvait se prononcer sur la demande de provision pour arriérés de loyer.

Cet argument de la perte de la chose louée est donc un bon argument à utiliser en tant que preneur devant le juge des référés, mais ce même argument ne reçoit pas le même accueil devant le juge du fond.

L’argument de la perte de la chose louée durant la période de confinement ne constitue pas un motif recevable au fond pour les juges du fond

L’argument avait été retenu par le tribunal judiciaire de La Rochelle (TJ la Rochelle, 23 mars 2021, n 20/02428), statuant au fond, et avait décidé que, « pour la période du 16 mars au 11 mai 2020, le preneur ne doit aucun loyer ».

Le juge de la Rochelle avait considéré que « L’article 1722 précité peut s’appliquer, sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, dès lors que le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de l’immeuble, d’en faire usage conformément à sa destination. Il est de droit qu’une décision administrative ordonnant la suspension de l’exploitation d’un commerce équivaut à la perte de la chose louée. »

Toutefois, plusieurs juridictions dans des décisions plus récentes n’ont pas suivi cette position et ont rejeté la théorie de la perte de la chose louée concernant la fermeture administrative ordonnée pendant les périodes de crise sanitaire (Cour d’appel de Versailles 6 mai 2021 n°19/08848, TJ Quimper 8 juin 2021 n°20/01114, TJ Paris 26 octobre 2021 n°20/06292, TJ Paris 28 octobre 2021 n°16/13087).

Nous noterons toutefois un arrêt récent et isolé de la Cour d’appel de Douai (Cour d’appel, Douai, 8e chambre, 3e section, 16 décembre 2021 n° 21/03259) a décidé de s’aligner avec la jurisprudence du tribunal judiciaire de la Rochelle et ne pas suivre les autres juridictions, en considérant que le preneur a été mis dans l’impossibilité d’exploiter son activité durant la période de confinement et de fermeture des commerces non essentiels.

Il reviendra à la Cour de cassation de trancher.